Οι αναχρηματοδοτήσεις δανείων για εμπορικά ακίνητα με πολύ υψηλότερα επιτόκια από ό,τι στο παρελθόν, θα μπορούσε να οδηγήσει τις μετοχές σε σπειροειδή πτωτική πορεία και την οικονομία σε ύφεση
Το επόμενο ντόμινο που θα… πέσει στη συνεχιζόμενη τραπεζική κρίση θα μπορούσε να είναι τα δάνεια σε εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με σημείωμα της Παρασκευής 24 μαρτίου 2023 από την Bank of America.
Η επερχόμενη πιστωτική κρίση στον κλάδο, αναμένεται να πυροδοτηθεί από ένα κύμα επερχόμενων αναχρηματοδοτήσεων δανείων για εμπορικά ακίνητα με πολύ υψηλότερα επιτόκια από ό,τι στο παρελθόν, θα μπορούσε να οδηγήσει τις μετοχές σε σπειροειδή πορεία και την οικονομία σε ύφεση.
«Τα εμπορικά ακίνητα [θεωρούνται] ευρέως ως το επόμενο… ντόμινο που θα πέσει καθώς τα πρότυπα δανεισμού για τα δάνεια CRE θα σφίξουν περαιτέρω», δήλωσε ο Michael Hartnett της Bank of America.
Αυτό που δεν βοηθάει είναι το γεγονός ότι τα ποσοστά πληρότητας στα γραφεία σε όλη τη χώρα εξακολουθούν να απέχουν πολύ από τα προ-πανδημικά επίπεδα.
Σύμφωνα με τον Hartnett, τα ποσοστά πληρότητας γραφείων εξακολουθούν να είναι μικρότερα από 50%, καθώς οι τάσεις εργασίας από το σπίτι εξακολουθούν να υφίστανται.
Να σημειωθεί ότι τα δάνεια εμπορικής ακίνητης περιουσίας (CRE) περιλαμβάνουν δάνεια που εξασφαλίζονται με εμπράγματα σε μισθώματα, συνεταιρισμούς, δασικές εκτάσεις, συμβόλαια πώλησης γης, δάνεια κατασκευαστικών έργων κλπ.
Ταυτόχρονα, η αύξηση των επιπέδων ενοικίων σε εθνικό επίπεδο κορυφώθηκε πριν από ένα χρόνο και μειώνεται σταθερά σύμφωνα με τα στοιχεία της Zillow, που σημαίνει ότι η ζήτηση για κτίρια γραφείων που εισπράττουν ενοίκιο, είναι πιθανότατα μικρότερη από ό,τι ήταν στο παρελθόν.
Οι μετοχές και ο δανεισμός
Η αδύναμη φάση στον τομέα των εμπορικών ακινήτων καταδεικνύεται στις τρέχουσες τιμές αγοράς για τις μετοχές και τα χρέη που συνδέονται με τον κλάδο.
Το iShares CMBS ETF, παρακολουθεί ένα χαρτοφυλάκιο ομολόγων που υποστηρίζονται από εμπορικά στεγαστικά δάνεια, διαπραγματεύεται πολύ κάτω από τα χαμηλά που παρατηρήθηκαν στην κορύφωση της πανδημίας COVID-19 τον Μάρτιο του 2020 και είναι μόλις 6% πάνω από τα χαμηλότερα επίπεδά του από την έναρξη της ταμείο το 2012.
Εν τω μεταξύ, οι μετοχές της εταιρείας ενοικιιάσεως γραφείων REIT διαπραγματεύονται σε πολυετή χαμηλά, με τον Όμιλο Boston Properties να διαπραγματεύεται στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2009, μειωμένο κατά περίπου 68% από το υψηλό ρεκόρ που είχε φτάσει ακριβώς πριν από την έναρξη της πανδημίας.
Κινδυνεύουν οι περιφερειακές τράπεζες
Αυτή είναι μια… τέλεια καταιγίδα για τις περιφερειακές τράπεζες επειδή έχουν τόσο μεγάλη έκθεση σε δάνεια για εμπορικά ακίνητα.
Σύμφωνα με την Bank of America, οι περιφερειακές τράπεζες των ΗΠΑ αντιπροσωπεύουν το 68% των εμπορικών δανείων σε ακίνητα, πολύ περισσότερο από τις αντίστοιχες τράπεζες με μεγάλη κεφαλαιοποίηση.
Υπάρχουν σχεδόν 450 δισεκατομμύρια δολάρια σε εμπορικά δάνεια ακίνητης περιουσίας που λήγουν το 2023 και περίπου το 60% από αυτά κατέχονται από τράπεζες, σύμφωνα με πρόσφατο σημείωμα της JPMorgan που ανέφερε στοιχεία από την Trepp.
«Αναμένουμε ότι περίπου το 21% των εκκρεμών δανείων για εταιρείες διαχείρισης γραφείων που υποστηρίζονται από εμπορικούς τίτλους θα χρεοκοπήσει τελικά, με υπόθεση σοβαρότητας ζημιών 41% και μελλοντικές σωρευτικές ζημίες 8,6%...
Εφαρμόζοντας το ποσοστό ζημιών 8,6% σε έκθεση γραφείου, θα σημαίνει ότι ζημίες 38 δισεκατομμυρίων δολαρίων για τον τραπεζικό τομέα», δήλωσε η JPMorgan.
Και οι απώλειες στα εμπορικά ακίνητα θα μπορούσαν να είναι χειρότερες αυτή τη φορά από ό,τι ήταν κατά τη διάρκεια της Χρηματοπιστωτικής Κρίσης, επειδή η τελευταία οδηγήθηκε από μια σχετικά βραχύβια ύφεση, ενώ η σημερινή δυναμική καθοδηγείται από την τάση για εργασία από το σπίτι που δεν δείχνει σημάδια πλήρους εγκατάλειψης.
«Επιπλέον, οι περιφερειακές τράπεζες είναι πολύ πιο πιεσμένες, γεγονός που μειώνει την ικανότητά τους να συναινούν σε αναχρηματοδοτήσεις δανείων, δεδομένης της πίεσης στην πλευρά του παθητικού του ισολογισμού τους», δήλωσε η JPMorgan.
Τώρα μέτρα έκτακτης ανάγκης αλλιώς η κρίση γίνεται συστημική
Για να αναχαιτιστεί μια πιθανή κρίση, ο Scott Rechler, Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας ακινήτων RXR Realty με έδρα τη Νέα Υόρκη, πιστεύει ότι οι ρυθμιστικές αρχές πρέπει να λάβουν μέτρα έκτακτης ανάγκης τώρα.
«Υπάρχει χρέος 1,5 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε εμπορικά ακίνητα που λήγουν τα επόμενα 3 χρόνια.
Το μεγαλύτερο μέρος αυτού του χρέους χρηματοδοτήθηκε όταν τα βασικά επιτόκια ήταν σχεδόν μηδενικά. Αυτό το χρέος πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί σε ένα περιβάλλον όπου τα επιτόκια είναι υψηλότερα, οι αξίες χαμηλότερες, και σε μια αγορά με λιγότερη ρευστότητα», είπε ο Rechler σε tweet αυτή την εβδομάδα.
«Έχω συμμετάσχει στο @TheRERoundtable ζητώντας ένα πρόγραμμα που παρέχει στους δανειστές τα περιθώρια και την ευελιξία από τις ρυθμιστικές αρχές να συνεργάζονται με τους δανειολήπτες για να αναπτύξουν υπεύθυνα, εποικοδομητικά σχέδια αναχρηματοδότησης…
Εάν δεν καταφέρουμε να δράσουμε αμεσα, κινδυνεύουμε με συστημική κρίση με το τραπεζικό μας σύστημα και ιδιαίτερα τις περιφερειακές τράπεζες», είπε ο Rechler.
Συνολικά, η αποδυνάμωση των προοπτικών για τα εμπορικά ακίνητα, σε συνδυασμό με ένα αυξανόμενο βουνό χρέους που βρίσκεται κοντά στη λήξη του, θα μπορούσε να οδηγήσει σε ένα κύμα χρεοκοπιών που πλήττει τις τραπεζικές μετοχές και προσθέτει σε μια «ερχόμενη τοξική ύφεση», επισήμανε η Bank of America.
Τρέχει.. αίμα με τις εκροές καταθέσεων 100 δισ. δολ.
Καταθέσεις σχεδόν 100 δισ. δολαρίων απέσυραν οι πελάτες των αμερικανικών τραπεζών την εβδομάδα που έληξε στις 15 Μαρτίου, δηλαδή όταν η ξαφνική κατάρρευση της Silicon Valley Bank και της Signature Bank ταρακούνησε τον κλάδο.
Τα στοιχεία που έγιναν διαθέσιμα τώρα δείχνουν τις εκροές καταθέσεων στα 98,4 δισ. δολάρια, με τις περισσότερες εξ αυτών να πλήττουν τις μικρότερες τράπεζες.
Οι μεγάλες τράπεζες είδαν τις καταθέσεις τους να αυξάνονται κατά 67 δισ. δολάρια, την ώρα που στις μικρές τράπεζες σημειώθηκαν εκροές 120 δισ. δολαρίων, σύμφωνα με το CNBC.
Οι συνολικές καταθέσεις στο αμερικανικό τραπεζικό σύστημα ανέρχονται σε 17,5 τρισ. δολάρια, με τις αναλήψεις να αντιστοιχούν περίπου στο 0,6% του συνόλου.
Έπειτα από τη δημοσίευση των στοιχείων, οι αμερικανικές αρχές επανέλαβαν τη διαβεβαίωσή τους ότι το τραπεζικό σύστημα της χώρας είναι ασφαλές.
Η υπουργός Οικονομικών Janet Yellen, ο πρόεδρος της Federal Reserve Jerome Powell και περισσότεροι από 10 άλλοι αξιωματούχοι πραγματοποίησαν κλειστή σύσκεψη του Financial Stability Oversight Council την Παρασκευή 24 Μαρτίου 2023.
