Η χρηματοοικονομική κρίση, που ξεκίνησε στην αγορά στεγαστικών δανείων χαμηλής εξασφάλισης (subprime mortgages) των ΗΠΑ το καλοκαίρι του 2007, μετατράπηκε ραγδαία σε κρίση του παγκόσμιου χρηματοπιστωτικού συστήματος και μεταφέρθηκε στην πραγματική οικονομία με ταχύ ρυθμό…
Μια σειρά από γεγονότα, που μέχρι πριν από τρία χρόνια φάνταζαν απίθανο να συμβούν, οδήγησαν τους παγκόσμιους ρυθμούς ανάπτυξης σε απότομη πτώση και εκτόξευσαν την ανεργία και την ανασφάλεια στο σύνολο σχεδόν των χωρών.
Εκ των βασικών αιτιών; Οι υπεραισιόδοξες βαθμολογίες των οίκων αξιολόγησης, που δεν λάμβαναν υπόψη τον συστημικό κίνδυνο, δηλαδή τη θετική συσχέτιση των κινδύνων των επιμέρους τμημάτων των τίτλων.
Τότε, οι οίκοι κατηγορήθηκαν για ανεπάρκεια ή/και για μεροληψία που πιθανόν να πήγαζε από το γεγονός οι εκδότες των τίτλων ήταν αυτοί που πλήρωναν για την αξιολόγηση, ωθώντας τις εποπτικές αρχές να επανεξετάσουν το καθεστώς λειτουργίας τους.
Πάθημα… μάθημα;
Τόσα χρόνια μετά, το πάθημα δεν φαίνεται να έχει γίνει μάθημα.
Σύμφωνα με δημοσίευμα των Financial Times, τα credit agencies έχουν αξιολογήσει «λανθασμένα» χρέος που ξεπερνά τα 100 δισεκατομμύρια δολάρια.
Ειδικότερα, έχουν δώσει πολύ μικρή πιθανότητα πτώχευσης, παρότι οι δανειολήπτες είναι ήδη πτωχευμένοι.
Οι αμφιλεγόμενες αξιολογήσεις εμφανίζονται στην αγορά των ενυπόθηκων ομολόγων, στην οποία οι συμφωνίες υποστηρίζονται από ένα δάνειο ή υποθήκη σε ένα μόνο μεγάλο κτίριο γραφείων, και όχι σε μια δέσμη πολλαπλών ακινήτων.
Οι συμφωνίες αυτού του είδους αποτελούν πλέον το 40% των σχεδόν 700 δισ. δολαρίων σε εκκρεμή εμπορικά στεγαστικά ομόλογα.
Αρέσουν δε στους developers, γιατί έτσι τυγχάνουν καλύτερους όρους δανεισμού, ενώ προτιμώνται και από τους επενδυτές επειδή έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο – κάτι που τους προφυλάσσει από το περιβάλλον υψηλών επιτοκίων των τελευταίων ετών.
Μία από αυτές τις συμφωνίες αφορά το 1407 Broadway, έναν πύργος 48 ορόφων στη Νέα Υόρκη.
Η Shorenstein Properties δεν έχει πληρώσει από τον Ιούλιο το δάνειό της, το οποίο δεν καλύπτει πια τους τόκους.
Ωστόσο, ομόλογα 187 εκατομμυρίων δολαρίων που συνδέονται με το χρέος του κτιρίου εξακολουθούν να έχουν αξιολόγηση AA από τη Fitch – μια βαθμολογία που προορίζεται για δανειολήπτες με «πολύ υψηλή πιστοληπτική ποιότητα».
Όπως αναφέρουν οι Financial Times, τυχόν μεμονωμένη αθέτηση δανείου ενδέχεται να μην επηρεάσει την αξιολόγησή του ή την ικανότητα αποπληρωμής ενός επενδυτή.
Αλλά η συμφωνία για ομόλογα 350 εκατομμυρίων δολαρίων για το 1407 Broadway, περισσότερο από το μισό των οποίων αξιολογούνταν με ΑΑΑ, υποστηρίζεται μόνο από τις περιουσίες του Μπρόντγουεϊ του 1407.
Συμφωνίες όπως αυτή του 1407 Broadway αναγκάζουν ειδικούς όπως ο Rod Dubitsky, πρώην αναλυτής πιστώσεων των Moody’s και Credit Suisse, να κάνουν συγκρίσεις με την εποχή της μεγάλης οικονομικής κρίσης, κατά την οποία οίκοι αξιολόγησης όπως ο Moody’s και ο S&P μοίραζαν βαθμολογίες ΑΑΑ σε ομόλογα που ήταν πραγματικά σκουπίδια.
Οι παρατηρητές λένε ότι οι οίκοι αξιολόγησης δεν θέλουν να παραδεχτούν ότι έδωσαν εσφαλμένα μια συμφωνία ΑΑΑ και ως εκ τούτου είναι απρόθυμοι να μειώσουν την αξιολόγηση.
Ο Fitch, μέσω εκπροσώπου, είπε ότι ο οργανισμός υποβάθμισε το ομόλογο 1407 Broadway, από ΑΑΑ, και το είχε θέσει σε εποπτεία για περαιτέρω υποβαθμίσεις.
Όσον αφορά την ποιότητα των αξιολογήσεών της για ενιαία δάνεια, ο εκπρόσωπος της Fitch είπε ότι η εταιρεία δεν μπορούσε να σχολιάσει δεδομένα σε ολόκληρο τον κλάδο και ότι οι προσεγγίσεις διέφεραν μεταξύ των οίκων αξιολόγησης.
Οι Moody’s και S&P δεν αξιολόγησαν το 1407 Broadway και αρνήθηκαν να σχολιάσουν.
Οι αξιολογήσεις AAA υποτίθεται ότι υποδεικνύουν ότι ο κίνδυνος αθέτησης υποχρεώσεων ενός δανειολήπτη είναι εξαιρετικά χαμηλός.
Από τις εταιρείες που αξιολογεί ο S&P 500, μόνο δύο έχουν βαθμολογία AAA, ο γίγαντας λογισμικού Microsoft και η φαρμακοβιομηχανία Johnson & Johnson.
«Δεν πρέπει ποτέ να γράψετε ζημιά από ομόλογο με αξιολόγηση AAA», λέει ο Ethan Penner, ένας επενδυτικός τραπεζίτης που βοήθησε στη δημιουργία του πρώτου εμπορικού ενυπόθηκου ομολόγου στις αρχές της δεκαετίας του 1990.
«Τα τρία γράμματα ΑΑΑ δίπλα υποδηλώνουν ότι ο κόσμος μπορεί να τελειώσει και δεν θα έχετε απώλειες».
Όλο και πιο επικίνδυνες
Σύμφωνα με τους FT, oρισμένες με αξιολογήσεις AAA φαίνονται όλο και πιο επικίνδυνες.
Ο Dubitsky, ο πρώην αναλυτής της Moody’s, έχει καταρτίσει μια λίστα με ομόλογα, τα οποία αποκαλεί “βρώμικη ντουζίνα”, και που είτε είχαν αρχικά βαθμολογηθεί με ΑΑΑ είτε εξακολουθούν να έχουν αυτή την αξιολόγηση, παρόλο που ο δανειολήπτης είτε είναι υπερήμερος είτε έχει πτωχεύσει.
Η Ark Capital Advisors, για παράδειγμα, αθέτησε δάνειο συνδεδεμένο με τον συγκρότημα γραφείων στο Σαν Φρανσίσκο τον Μάρτιο του 2023 και τώρα οφείλει περισσότερα από 9,5 εκατομμύρια δολάρια.
Τα ομόλογα, τα οποία είχαν αρχικά διαβάθμιση AAA, τώρα τυγχάνουν διαπραγμάτευσης για 74 σεντς στο δολάριο, σύμφωνα με το Bloomberg.
Εκτός από τη 1407 Broadway, η Shorenstein έχει δάνειο για ακίνητο στην οδό 1818 Market Street, έναν πύργο στο κέντρο της Φιλαδέλφειας.
Η Shorenstein αθέτησε για πρώτη φορά την πληρωμή του δανείου του τον περασμένο Αύγουστο και τώρα είναι πίσω από περισσότερα από 3 εκατομμύρια δολάρια.
Αυτόν τον μήνα, η υπηρεσία εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων κινήθηκε για να κηρύξει τη Shorenstein σε πτώχευση, αφού ο δανειολήπτης ζήτησε να τροποποιήσει το δάνειο.
Ωστόσο, το ομόλογο με δάνειο 75 εκατομμυρίων δολαρίων της 1818 Market Street που πωλήθηκε σε επενδυτές το 2021 εξακολουθεί να έχει βαθμολογία AAA τόσο από την S&P όσο και από την DBRS Morningstar.
Οι επικριτές έχουν προειδοποιήσει ότι οι αξιολογήσεις για εμπορικά στεγαστικά ομόλογα που υποστηρίζονται από ένα μόνο δάνειο, επειδή δεν διαθέτουν διαφοροποίηση, δεν είναι τόσο αξιόπιστες όσο άλλες αξιολογήσεις ομολόγων.
Ο Marc Joffe, ο οποίος εργαζόταν για τη Moody’s στα μέσα της δεκαετίας του 2000 και ο οποίος είναι τώρα αναλυτής στο Cato Institute, κατέγραψε τις ανησυχίες του σχετικά με τις συμφωνίες μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων το 2015 σε σχέση με τους κινδύνους που σχετίζονται με παλαιότερα εμπορικά κέντρα.
Η Federal Reserve στα μέσα του 2020 αρνήθηκε να δεχτεί ομόλογα CMBS ενός δανείου ως εγγύηση για βραχυπρόθεσμα.