Παράθυρο στην εκτός σχεδίου δόμηση ανοίγει με τις νέες ρυθμίσεις, που παρουσιάστηκαν χθες στο υπουργικό συμβούλιο, το υπουργείο Περιβάλλοντος. Οι νέες διατάξεις θα αφορούν δύο κατηγορίες οικοπέδων: όσα “δημιουργήθηκαν” (λ.χ. μέσω κατατμήσεων) έως τον Μάιο του 1985 και όσα “δημιουργήθηκαν” από τον Ιούνιο του 1985 έως και το τέλος του 2003. Και στις δύο περιπτώσεις θα “αναγνωρίζονται” οι οδοί που υπήρχαν τον Ιούλιο του 1977. Περαιτέρω, το ελάχιστο πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό μειώνεται από τα 25 μέτρα στα 3,5 μέτρα.
Ρυθμίσεις τσιμεντοποίησης
Υπάρχουν πολεοδομικές ρυθμίσεις που έχουν ένα συγκεκριμένο αποτύπωμα, ενθαρρύνοντας τη δόμηση ή εξυπηρετώντας τομείς της οικονομίας. Κάποιες φορές όμως η πολιτεία καταθέτει νομοθετικές προτάσεις των οποίων το αποτύπωμα μπορεί να αλλάξει την εικόνα της χώρας όπως τη γνωρίζουμε. Οχι προς το καλύτερο. Μια τέτοια ρύθμιση παρουσίασε χθες στο υπουργικό συμβούλιο το υπουργείο Περιβάλλοντος, ενθαρρύνοντας όσο ποτέ στη Μεταπολίτευση την εκτός σχεδίου δόμηση. Και μάλιστα σε μια πολύ κρίσιμη στιγμή, καθώς έχει προηγηθεί ήδη από το 2017 – και εξακολουθεί να βρίσκεται σε εξέλιξη– μια άνευ προηγουμένου έκρηξη του real estate και της δόμησης, ιδίως στη νησιωτική Ελλάδα. Με άλλα λόγια πρόκειται για συνθήκες που λειτουργούν ως προάγγελος του “τσιμεντώματος” που θα ακολουθήσει. Περαιτέρω, βρίσκεται σε εξέλιξη ένα εκτεταμένο πρόγραμμα εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων, τα οποία (ως είθισται) θα βρεθούν προ τετελεσμένων, αφού όλοι θα σπεύσουν μέσα στα επόμενα 3-4 χρόνια να χτίσουν όπου μπορούν.
Με τις νέες ρυθμίσεις που παρουσιάστηκαν χθες στο υπουργικό συμβούλιο, το υπουργείο Περιβάλλοντος επαναφέρει την εκτός σχεδίου δόμηση, ιδίως στα οικόπεδα που άλλαξαν χέρια την τελευταία πενταετία.
Οι νέες διατάξεις θα αφορούν δύο κατηγορίες οικοπέδων: όσα “δημιουργήθηκαν” έως τον Μάιο του 1985 και όσα “δημιουργήθηκαν” από τον Ιούνιο του 1985 έως και το τέλος του 2003. Επίσης, το ελάχιστο πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό μειώνεται από τα 25 μ. στα 3,5 μέτρα. Για να εκδοθεί οικοδομική άδεια:
* Στα οικόπεδα προ του 1985 δεν είναι καν απαραίτητο το “πρόσωπο” 3,5 μέτρων σε οδό υφιστάμενη το 1977, αλλά αρκεί και η ύπαρξη δουλείας διόδου, προϋφισταμένης του 1985.
* Στα οικόπεδα του 1985-2003, το “πρόσωπο” του οικοπέδου πρέπει να είναι σε οδό υφιστάμενη το 1977, η οποία να συνδέεται με κοινοτική ή άλλη αναγνωρισμένη οδό.
Με άλλα λόγια, με τις προαναφερθείσες ρυθμίσεις πολλαπλασιάζεται το δίκτυο των δρόμων δίπλα στους οποίους θα μπορεί κάποιος να χτίσει. Επιπλέον, δεν αφορά μόνο τα παρόδια οικόπεδα, αλλά επεκτείνεται μέσω δουλειών διόδου για την “εξυπηρέτηση” μεγαλύτερου αριθμού περιπτώσεων. Σε ό,τι αφορά τη μείωση του ελάχιστου “προσώπου” του οικοπέδου, αυτό απλά σημαίνει ότι ακόμη και οικόπεδα-φέτες θα μπορούν να χτιστούν, εφόσον έχουν κατάλληλη αρτιότητα.
Επιπρόσθετα, το υπουργείο παρέχει προνομιακή μεταχείριση σε παλιά οικόπεδα (προ του 1985) που άλλαξαν χέρια την τελευταία πενταετία, απελευθερώνοντας πλήρως την οικοδόμησή τους. Η σχετική ρύθμιση προβλέπει ότι μπορεί να χτιστεί οποιοδήποτε άρτιο οικόπεδο χωρίς αναγνωρισμένη οδό και χωρίς τις προϋποθέσεις που προαναφέρθηκαν για τα οικόπεδα έως το 2003, αρκεί στη συμβολαιογραφική πράξη να έχει αναφερθεί ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Η ρύθμιση αυτή είναι δεδομένο ότι θα προκαλέσει ρεκόρ αγοραπωλησιών, από σήμερα έως τη στιγμή της κύρωσή της με νόμο. Σημειώνεται ότι από τη ρύθμιση εξαιρούνται όσοι είχαν ακολουθήσει (έως το 2020) τη διαδικασία για τη δόμηση σε οικόπεδα με αρτιότητα κάτω των 4 στρεμμάτων (κατά παρέκκλιση) και οι περιπτώσεις για τις οποίες ήδη υφίσταται προέγκριση οικοδομικής άδειας, οικοδομική άδεια ή αναθεώρηση αυτών (αλλά μόνο για οικόπεδα προ του 1985).
Ποια οικόπεδα “απελευθερώνονται”
Πιο αναλυτικά, σύμφωνα με τη ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ, δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων για τη δόμηση:
– Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών που έχουν εκδοθεί προ της θέσης σε ισχύ του παρόντος. Αυτές οι οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις δύνανται να αναθεωρούνται και μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος χωρίς απαίτηση τήρησης των ως άνω προϋποθέσεων.
– Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 που αποτέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία και στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Σε περιπτώσεις που έχει υποβληθεί εμπροθέσμως αίτημα, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν. 4759/2020.
Η συνδρομή των προβλεπόμενων προϋποθέσεων θα αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο μέσο και το σύνολο των σχετικών αποδεικτικών στοιχείων θα εισάγεται υποχρεωτικά κατά την αίτηση για προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης στο πληροφοριακό σύστημα “e-Αδειες” από τον διαχειριστή της αίτησης και θα γίνεται υποχρεωτικά αναφορά αυτών στη δήλωση του μηχανικού επί του οικείου τοπογραφικού διαγράμματος.
Το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης προέκυψε εντός του καλοκαιριού μετά από τις σχετικές αποφάσεις του ΣτΕ. Η πιο γνωστή από τις αποφάσεις του δικαστηρίου αφορά την Πάτμο (176/2023) και εκδόθηκε τον περασμένο Φεβρουάριο. Σύμφωνα με αυτή, δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων ώστε κάποιος να έχει τη δυνατότητα να κτίσει, καθώς χρειάζεται να αποδειχθεί ότι το οικόπεδο έχει “πρόσωπο” σε κοινόχρηστο δρόμο. Ωστόσο, αυτό είναι αρκετά δύσκολο, καθώς υπάρχει διαφορετική νομική και πολεοδομική ερμηνεία της κοινόχρηστης οδού. Αυτό συμβαίνει, διότι νομικά ως υφιστάμενοι θεωρούνται οι παλιοί αγροτικοί δρόμοι, που υπήρχαν πριν το 1923.
Η δεύτερη απόφαση (992/2023) εκδόθηκε στις αρχές Ιουνίου και αφορά σε ακύρωση οικοδομικής άδειας για αποθήκη στη Χαλκίδα. Και σε αυτή το ΣτΕ αναφέρει την υφιστάμενη νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση. Προσθέτει, δε, αυτή πρέπει να συμβαδίζει με τη νομοθεσία για το περιβάλλον, τη χωροταξία και τις αρχαιότητες, και επισημαίνει ότι οι νόμοι μπορεί να είναι σύμφωνοι με το Σύνταγμα, μόνο εάν ακολουθούνται από επιστημονική μελέτη για τις επιπτώσεις τους. Αρχικά το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας κατήργησε τις παρεκκλίσεις για την αρτιότητα, οπότε πλέον έχτιζε κάποιος μόνο σε έκταση τεσσάρων στρεμμάτων και πλέον. Τελευταία όμως, το Συμβούλιο της Επικρατείας, με σειρά αποφάσεων, αντίθετων με όσα δέχονταν μέχρι τώρα, αποφάσισε ότι ούτε η αρτιότητα ούτε η πρόσβαση σε δρόμο είναι αρκετές για να χτίσει κανείς. Ζητά πλέον αυστηρούς όρους για την αρτιότητα και ακόμη πιο αυστηρούς για το τι είναι δρόμος.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ
Το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης, έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις. Ηδη, 12 περιβαλλοντικές οργανώσεις (ΕΛΛΕΤ, Ελληνική Εταιρεία Προστασίας της Φύσης, WWF, Ελληνική Ορνιθολογική Εταιρεία, Greenpeace, Αρκτούρος, Αρχέλων, Medasset, Καλλιστώ, ΑΝΙΜΑ, Εταιρεία Προστασίας Πρεσπών, Οικολογική Εταιρεία Ανακύκλωσης) εξέδωσαν κοινή ανακοίνωση στην οποία ανέφεραν ότι η “ελληνική επικράτεια βιώνει μια σειρά από πρωτόγνωρες διαδοχικές καταστροφές. Η ελληνική φύση υποφέρει από τα 1,6 εκατομμύρια στρέμματα καμένης δασικής έκτασης και τις πρόσφατες εκτεταμένες πλημμύρες. Οι απώλειες σε ανθρώπινες ζωές, περιουσίες και υποδομές αναδεικνύουν με τραγικό τρόπο την ανάγκη για δραστικές αλλαγές στον τρόπο που προστατεύουμε και διαχειριζόμαστε το περιβάλλον”.
Σύμφωνα με τις περιβαλλοντικές οργανώσεις, η εκτός σχεδίου δόμηση αποτελεί μια ελληνική ιδιαιτερότητα άγνωστη στα ευρωπαϊκά κράτη. Φαίνεται όμως ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να ανέχεται τη συνεχή καταστροφή του φυσικού περιβάλλοντος μέσω διαφόρων μικροπολιτικών εξυπηρετήσεων με εγκληματική αδιαφορία. Τονίζεται ότι η ελληνική φύση αποτελεί στυλοβάτη της αειφόρου ανάπτυξης και απειλείται με ολέθριες συνέπειες. Επιπρόσθετα, είναι σαφές ότι η εκτός σχεδίου δόμηση, εκτός από την περιβαλλοντική υποβάθμιση που προκαλεί, αυξάνει και την τρωτότητα του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος σε φυσικές καταστροφές και γενικότερα στις συνέπειες της κλιματικής κρίσης.
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν “η δραστική διασφάλιση του φυσικού πλούτου της χώρας προϋποθέτει τον άμεσο και δραστικό περιορισμό της δόμησης εκτός σχεδίου, σε συμμόρφωση και με τις αποφάσεις του ΣτΕ. Μέχρι την ολοκλήρωση των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, απαιτείται η έκδοση οδηγιών από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προς τους μελετητές και επιβλέποντες των παραπάνω σχεδίων, οι οποίες θα προσδιορίζουν με σαφήνεια και μεθοδικότητα την ανάγκη προστασίας του τοπίου, της φύσης και της αγροτικής γης, αλλά θα δίνουν επίσης έμφαση στα ζητήματα μετριασμού και προσαρμογής στην κλιματική κρίση και αντιμετώπισης των φυσικών καταστροφών”.
Θ. Σκυλακάκης: Φέρνουμε σύστημα εντοπισμού και κατεδάφισης
όλων των νέων αυθαιρέτων
Σε τρεις, βασικούς πυλώνες εδράζεται η πολεοδομική μεταρρύθμιση, που παρουσιάστηκε (9/1) από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Θόδωρο Σκυλακάκη, στο πρώτο Υπουργικό Συμβούλιο για το 2024, όπως αναφέρει σε σημερινή του ανακοίνωση του υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Το προσεχές χρονικό διάστημα θα αποτυπωθεί σε σχέδιο νόμου, το οποίο θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και θα δρομολογηθεί η ψήφισή του.
Οπως αναφέρει το υπουργείο στην ανακοίνωσή του:
“Ειδικότερα, για τους τρεις πυλώνες της πολεοδομικής μεταρρύθμισης:
1. Αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης: Προωθείται μια ολοκληρωμένη μεταρρύθμιση για να τελειώσει, οριστικά, το φαινόμενο της νέας, αυθαίρετης δόμησης, με θεμελιώδεις αλλαγές στους θεσμούς και στα εργαλεία ελέγχου και κατεδάφισης των νέων αυθαιρέτων. Στο πλαίσιο αυτό:
– Καθορίζεται σαφές πεδίο αρμοδιότητας για κάθε υπηρεσία του δημοσίου, που εμπλέκεται με την αυθαίρετη δόμηση (Επιθεωρητές, Κτηματική Υπηρεσία, Λιμενικό, Δασαρχεία κ.λπ.).
– Θεσμοθετείται σύστημα πλήρους παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, διαδικασία εντοπισμού και καταγραφής της αυθαίρετης δόμησης με σύγχρονα τεχνολογικά μέσα (δορυφόρους, drones, τεχνητή νοημοσύνη, κ.λπ.), διασύνδεση συστήματος με το σύστημα ηλεκτρονικής έκδοσης αδειών (e-Adeies), και πλατφόρμα καταγγελιών.
– Περιγράφεται η διαδικασία των αυτοψιών από μεικτά κλιμάκια των αρμόδιων υπηρεσιών, ακολουθώντας το μοντέλο της Μυκόνου του περασμένου καλοκαιριού.
– Καθορίζεται ο τρόπος, η χρηματοδότηση και η μεταφορά αρμοδιοτήτων για τις κατεδαφίσεις από τις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις,στην Κεντρική Διοίκηση.
– Κατεδαφίζονται, κατά προτεραιότητα, όλες οι νέες, αυθαίρετες κατασκευέςκαι υλοποιούνται, ετησίως, επιπρόσθετες κατεδαφίσεις,που αντιστοιχούν σε παλαιότερα αυθαίρετα, για τα οποίαυπάρχουν οριστικά πρωτόκολλα κατεδάφισης, με πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια, σε αριθμό που αντιστοιχεί κατ’ ελάχιστον στα πρωτόκολλα κατεδάφισης, που οριστικοποιήθηκαν το 2023.
– Αυξάνονται οι κυρώσεις και τα πρόστιμα για τους διοικούμενους που κατασκευάζουν αυθαίρετα.
2. Πρόγραμμα “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”: H έλλειψη καθορισμένων χρήσεων γης και η αδυναμία εφαρμογής χρήσιμων πολεοδομικών μέτρων- κινήτρων δημιουργούν πολλαπλά προβλήματα για το περιβάλλον,μη ορθολογική οργάνωση του χώρου και φαινόμενα όπως άναρχη – αυθαίρετη δόμηση και υπερβολική αστική διάχυση στον αγροτικό χώρο.
Τα παραπάνω έχουν και δευτερογενείς παρενέργειες, για παράδειγμα ελλείψεις βασικών τεχνικών και περιβαλλοντικών υποδομών καιαθέμιτο ανταγωνισμό από παράνομες,οικοδομικές δραστηριότητες, έναντι των νόμιμων.
Για να αντιμετωπιστούν αυτά τα ζητήματα προωθείται η υλοποίηση του προγράμματος “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, το οποίο αφορά σε χρηματοδότηση πολεοδομικών μελετών μείζονος σημασίας και περιλαμβάνει τις παρακάτω πέντεδράσεις:
1. Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ.)
2. Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Ε.Π.Σ.)
3. Αυτοτελών Μελετών για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.)
4. Αυτοτελών Μελετών Οριοθέτησης Οικισμών και
5. Αυτοτελών Μελετών Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών
Σημειώνεται πως τα Τ.Π.Σ. και τα Ε.Π.Σ. αντιστοιχούν στο 80% των Δημοτικών Ενοτήτων (826 από τις συνολικά 1.036) και στο 77% της επιφάνειας της χώρας (101.324 από 132.049 τ.χλμ.).Το πρόγραμμα θα υλοποιηθεί, πρωτίστως, με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, ενώ παράλληλα θα υπάρξει χρηματοδότηση και από άλλες πηγές (π.χ. Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων, ΕΣΠΑ, Πράσινο Ταμείο).
Από τις παραπάνω δράσεις θα επωφεληθούν ο δημόσιος και ο ιδιωτικός τομέας, αλλά και μεμονωμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων. Συγκεκριμένα, όλοι οι δήμοι της χώρας θα μπορούν να έχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης. Ταυτόχρονα, τα τομεακά υπουργεία και ιδιώτες επενδυτές θα γνωρίζουν εκ των προτέρων ποιες δραστηριότητες επιτρέπεται να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή/θέση, για σωστή προετοιμασία μελετών και έργων και τέλος θα μπορεί να εκτιμηθεί η πραγματική αξία ακινήτων μεμονωμένων ιδιοκτητών.
3. Λύση στο ζήτημα της δόμησης των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή: Με μεταβατική ρύθμιση επιλύεται το ζήτημα της δόμησης των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας οδό.
Η μεταβατική αυτή ρύθμιση θέτει ειδικές προϋποθέσεις που συνδέονται με:
• εν τοις πράγμασι ύπαρξη οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων που εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977
• πλάτος οδού τουλάχιστον 3,5 μέτρων, ώστε να διευκολύνεται η πρόσβαση πυροσβεστικού.
• πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου που θα κατατίθεται ως παρακαταθήκη πριν την έκδοση της οικοδομικής αδείας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του δήμου που βρίσκεται το γήπεδο, με βάση προτεραιότητες που προκύπτουν από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Θόδωρος Σκυλακάκης, δήλωσε: “Με την πολεοδομική μεταρρύθμιση που προωθούμε, στοχεύουμε στην ολοκληρωμένη αλλαγή του τρόπου που αντιμετωπίζουμε το δομημένο περιβάλλον. Με αύξηση του διαθέσιμου χώρου για την εντός σχεδίου δόμηση, παντού όπου προκύπτουν σχετικές ανάγκες, με οριοθέτηση, αλλά και αντικίνητρα για να περιοριστεί η εκτός σχεδίου, χωρίς να παραβιάζονται θεμελιώδη, ιδιοκτησιακά δικαιώματα των πολιτών και προπαντός, με τη ρύθμιση για την αυθαίρετη δόμηση, που θα δώσει τέλος, μαζί και με τα εργαλεία τα οποία δημιουργούμε, με χρήση σύγχρονων τεχνολογιών, στο φαινόμενο της νέας, αυθαίρετης δόμησης στην Ελλάδα”.
Nuntiusweb