Το άνοιγμα των αγορών και οι χαμηλές τιμές σε Τουρκία, Αίγυπτο και Μαρόκο, αποτελούν τροχοπέδη και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τα στοιχεία δείχνουν πως υπάρχει καταρχάς υπερπροσφορά κατοικιών για μισθώσεις τύπου Airbnb, πτώση στην πληρότητα, ενώ ταυτόχρονα μειώνονται τα εισοδήματα από τις μισθώσεις. Παρά ταύτα, φαίνεται πως η φορολογία αποτελεί ακόμα αντικίνητρο για να γυρίσουν οι ιδιοκτήτες ξανά στις παραδοσιακές μισθώσεις.
Για παράδειγμα, η Τουρκία καταγράφει ρεκόρ αφίξεων, ενώ η πτώση της λίρας τροφοδοτεί εντονότερα τον τουρισμό. Σύμφωνα με τα στοιχεία του αρμόδιου υπουργείου Πολιτισμού και Τουρισμού της Τουρκίας τον Ιούνιο οι αφίξεις ξένων τουριστών αυξήθηκαν κατά 18% υπερβαίνοντας τα 5,3 εκατ. ενώ και πέρυσι τον ίδιο μήνα είχαν αυξηθεί οι αφίξεις κατά 29,2% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2017. Σε επίπεδο βασικών αγορών στο εξάμηνο οι αφίξεις αυξήθηκαν κατά 13,9% από τη Ρωσία (2,7 εκατ.) κατά 15,5% από τη Γερμανία (1,8 εκατ.), κατά 17% από τη Βρετανία (1 εκατ.), κατά 14,1% από την Ολλανδία (423.325) και κατά 36,9% από τη Πολωνία. Εντυπωσιακή αύξηση κατά 55,4% παρουσίασαν οι αφίξεις και των Ελλήνων τουριστών στη Τουρκία (383.966).
Όπως δηλώνει στο In.gr, o Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, το μότο που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί τα προηγούμενα τρία χρόνια για την βραχυχρόνια μίσθωση είναι “Γίνε και εσύ μέτοχος στην τουριστική βιομηχανία”. Ωστόσο, πλέον τα δεδομένα έχουν αλλάξει και μάλιστα με γοργούς ρυθμούς.
Το άλλοτε προτέρημα – μονοπώλιο της καλής περιοχής και των λιγοστών ακινήτων πλησίον του κέντρου των Αθηνών και των αρχαιολογικών αξιοθέατων, άρχισε να χάνει την επιρροή στους τουρίστες που επιλέγουν την βραχυχρόνια μίσθωση ως τρόπο διαμονής αλλά να κερδίζει έδαφος η χαμηλή τιμή και η κοντινή απόσταση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς που προσφέρουν όμορες περιοχές του κέντρου όπως η Πλατεία Αττικής, Μεταξουργείο, Γουδί κ.λπ.
Ο αριθμός των διανυκτερεύσεων μειώνεται
Παράλληλα, ο αριθμός των διανυκτερεύσεων μειώνεται και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων για να προσεγγίσουν τον ενδιαφερόμενο τουρίστα αυτής της κατηγορίας προχωρούν σε μειώσεις στις τιμές με στόχο να αυξήσουν τη πληρότητα ώστε να καλύψουν όσο μπορούν την οικονομική χασούρα. Ταυτόχρονα, ο αριθμός των ακινήτων που καταχωρήθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκε ραγδαία. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το γεγονός ότι από τον Μάιο του 2019 έως και τον Ιούλιο του ιδίου έτους, στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταχωρήθηκαν στην Αθήνα 203 νέα ακίνητα.
Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες, πλέον, που βλέπουν μέρα με τη μέρα τα εισοδήματά τους να μειώνονται ραγδαία. Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το Μάιο του 2019 ήταν μειωμένα ακόμη και 25% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, η μείωση που καταγράφηκε από τον Μάιο του 2019 έως και τα τέλη του Ιουλίου του ιδίου έτους άγγιξε το 10%, ενώ σύμφωνα με διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης η χρονιά θα παρουσιάσει στο σύνολο της μείωση της τάξεως ακόμη και 25%.
Μετά τη σεζόν σε παραδοσιακή μίσθωση
Επίσης, αρκετοί ιδιοκτήτες μετά το πέρας της καλοκαιρινή σεζόν, επέλεξαν να επιστρέψουν στην παραδοσιακή μίσθωση, κυρίως όσοι διέθεταν ακίνητα σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, πλησίον της Αμερικανικής Πρεσβείας και στον Ν.Κόσμο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, τα ακίνητα που έχουν ικανοποιητικές πληρότητες και μπορούν να παραμείνουν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με σχετικά καλά εισοδήματα έναντι των μακροχρόνιων μισθώσεων, είναι τα ακίνητα που βρίσκονται κυρίως στο κέντρο των Αθηνών (Κουκάκι, Ξενοκράτους, Ερμού, Μητροπόλεως κ.λπ.), καθώς και ακίνητα που έχουν θέα την Ακρόπολη ή/και τον Λυκαβηττό.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, αποτελεί το γεγονός ότι, διαμέρισμα 41 τ.μ. στο Μεταξουργείο 5ου ορόφου με θεά τον Λυκαβηττό και την Ακρόπολη με τα σημερινά δεδομένα αν καταχωρηθεί σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης του θα έχει καθαρό κέρδος περίπου 6.000 €/ έτος. Ενώ, σε εποχές προ 18 μηνών θα μπορούσαμε να συζητάμε για ποσά προσαυξημένα κατ΄ελάχιστο +50%. Παράλληλα, διαμέρισμα στους Αμπελόκηπους 55 τ.μ. 4ου ορόφου , αν καταχωρηθεί με τα σημερινά δεδομένα σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης του θα έχει καθαρό κέρδος περίπου 3.000 €/ έτος.
“Οι ιδιοκτήτες που είχαν επιλέξει τη βραχυχρόνια μίσθωση και επιστρέφουν πλέον στις συμβατές – μακροχρόνιες μισθώσεις, επειδή δεν θέλουν να συνεχίσουν να χάνουν το κεφάλαιο που επένδυσαν για την ανακαίνιση του ακινήτου τους, προχωρούν σε άμεση μακροχρόνια μίσθωση σε τιμές προσιτές σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα”, δηλώνει ο κ. Μπάκας.
Αυξήθηκαν τα ενοίκια – Αυξήθηκαν οι αποδόσεις επένδυσης στην ακίνητη περιουσία
Τα περισσότερα μισθωτήρια συμβόλαια μακροχρόνιας μίσθωσης που έχουν πραγματοποιηθεί τον τελευταίο μήνα, αφορούν μηνιαίο μίσθωμα προσαυξημένο κατά 15% σε σχέση με το 2016. Φαίνεται λοιπόν πως υπάρχει μία τάση από εγχώριους και οι αλλοδαπούς επενδυτές να αφήνουν πίσω τους τη βραχυχρόνια μίσθωση και επενδύουν στην άμεση ανακαίνιση ακινήτων κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και σε όμορους δήμους με στόχο την άμεση μεταπώληση ή/και την μακροχρόνια μίσθωση επιπλωμένων ή μη. Στοχεύουν κυρίως σε ακίνητα έως 40-60 τ.μ. ή και μεγαλύτερα έως 140 τ.μ. που μπορούν να χωριστούν σε 2 ή/και 3 διαμερίσματα. Βασικό χαρακτηριστικό για την επιλογή του εκάστοτε διαμερίσματος είναι να βρίσκεται άνω του 1ου ορόφου και πλησίον μέσων μαζικής μεταφοράς και ιδιαίτερα σε στάση του μετρό.
Πάντως, η αγορά εκτιμά πως το 2020 θα καταγραφούν στιγμιαίες αυξητικές τάσεις που ο μεγαλύτερος αριθμός συναλλαγών θα προέρχεται κυρίως από επενδυτές που θα επενδύσουν σε ακίνητα με στόχο την άμεση ανακαίνιση και την μακροχρόνια – συμβατή μίσθωση. Οι επενδυτές γνωρίζουν ότι η αναζήτηση κατοικίας προς μίσθωση στην Ελλάδα έχει ενταθεί τα τελευταία 2 χρόνια και οι τιμές μίσθωσης σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας έχουν καταγράψει αυξήσεις ακόμη και 30%.
Οι τιμές
Όπως σημειώνει ο κ. Μπάκας, η άμεση ανάγκη για στέγαση, το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και η «Golden» visa, σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού στη χώρα μας, ανέτρεψαν τον χάρτη της κτηματαγοράς εκτοξεύοντας τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων σε σύγκριση με το 2016 ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου των Αθηνών.
Όπως αναφέρει, το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινείται πέριξ του 10%-15%. Η μεταβολή των τιμών ενοικίασης 2007-2019 αγγίζει το +6,4%, τη στιγμή που το ίδιο χρονικό διάστημα η μεταβολή των τιμών πώλησης βρίσκεται στο -24% περίπου.