Πάνω από 3 τρισ. δολάρια τα «τοξικά» δάνεια
Η αγορά των εμπορικών ακινήτων ενδέχεται να αποδειχθεί εξίσου τοξική με τα suprimes δάνεια στον στεγαστικό τομέα που οδήγησαν στην κρίση του 2008/2009 καθώς όπως αναφέρουν οι Financial Times 1 τρισ. δολ. είναι τα δάνεια που έχει χορηγήσει ο επίσημος τραπεζικός τομέας στις περιφερειακές τράπεζες, πόσο που αυξάνει το ρίσκο να προκύψει ένα βουνό μη εξυπηρετούμενων χρεών.
Συνολικά όμως αυτό που ανησυχεί την FED είναι η χορήγηση 3 τρισ.. δολαρίων στα εμπορικά ακίνητα ενώ αυτή τη στιγμή η αξία τους έχει πέσει στα 1,8 τρισ. δολάρια!
Ο επενδυτής ακινήτων Barry Sternlicht αναφέρει:
«Έχουμε πρόβλημα στα ακίνητα. Σε κάθε τομέα της ακίνητης περιουσίας, όχι μόνο του των εμπορικών ακινήτων, λόγω της κατακόρυφης αύξησης των επιτοκίων κατά 500 μονάδες βάσης.
Η αγορά γραφείων έχει μια υπαρξιακή κρίση αυτή τη στιγμή. . . είναι μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων 3 τρισεκατομμυρίων δολαρίων που πιθανότατα αξίζει 1,8 τρισεκατομμύρια δολάρια (τώρα). Υπάρχουν ζημιές 1,2 τρισεκατομμυρίων δολαρίων που κατανέμονται κάπου και κανείς δεν ξέρει πού ακριβώς βρίσκονται όλες οι ζημίες».
Ο Sternlicht ανέφερε ένα έργο στη Νέα Υόρκη που αγοράστηκε για 200 εκατομμύρια δολάρια που πίστευε ότι τώρα αξίζει μόλις 30 εκατομμύρια δολάρια, επιβαρυμένο με δάνειο 100 εκατομμυρίων δολαρίων – η χρεοκοπία του project είναι σίγουρη.
Οι αξιωματούχοι της Ομοσπονδιακής Τράπεζας (Federal Reserve) παρέλειψαν το αφήγημα για ένα «ισχυρό και ανθεκτικό» τραπεζικό σύστημα στην ανακοίνωσή τους στις 31 Ιανουαρίου και υπήρχε λόγος γι’ αυτό.
Την ίδια μέρα οι μετοχές της New York Community Bank έπεσαν όταν η τράπεζα ανακοίνωσε απώλεια τριάντα έξι σεντ ανά μετοχή την ώρα που οι αναλυτές ανέμεναν κέρδη είκοσι επτά σεντς ανά μετοχή για το τέταρτο τρίμηνο.
Οι εσωτερικοί ή εξωτερικοί ελεγκτές περιστασιακά εξετάζουν τα μεμονωμένα δάνεια στο χαρτοφυλάκιο μιας τράπεζας και κρίνουν ως προς το εάν αυτά τα δάνεια αξίζουν όσο η τράπεζα τα έχει αποτιμήσει είτε εάν αποτιμώνται χαμηλότερα λόγω αναθεωρημένων εκτιμήσεων και άλλων ζητημάτων είτε ειδικά για ένα μεμονωμένο ακίνητο είτε για την αγορά συνολικά.
Στην περίπτωση των δανείων ακίνητης περιουσίας στην New York Community Bank, οι ελεγκτές των πιστώσεων ανάγκασαν τη διοίκηση να αυξήσει την πρόβλεψη για ζημίες δανείων της τράπεζας κατά 790 %, στα 552 εκατομμύρια δολάρια!
Αυτό το «άνοιγμα» του ισολογισμού οδήγησε τη ζημιά τέταρτου τριμήνου και προκάλεσε την περικοπή του μερίσματος της τράπεζας.
«Η τράπεζα κατέγραψε αύξηση σχεδόν 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων στην κατηγορία δανείων υψηλού ρίσκου — χρέος με πιθανότητα χρεοκοπίας/αθέτησης», έγραψε η Suzannah Cavanagh σε άρθρο της στο Real Deal.
«Από το χαρτοφυλάκιο των προβληματικών δανείων ύψους 37 δισεκατομμυρίων δολαρίων, το οποίο αποτελεί το 44% του συνολικού χαρτοφυλακίου της, το 8% εντάχθηκε σε κατηγορία κινδύνου το εν λόγω τρίμηνο».
Η τράπεζα ανέφερε επίσης καθαρή ζημία ύψους 42 εκατομμυρίων δολαρίων – χρέος που είναι απίθανο να επιστραφεί – για ένα δάνειο σε επαγγελματικά ακίνητα για το οποίο ο δανειολήπτης σταμάτησε να πληρώνει τόκους.
Ο οικονομικός διευθυντής της τράπεζας John Pinto έδωσε την εικόνα για το μακελειό στο δανειακό χαρτοφυλάκιο της τράπεζας, επισημαίνοντας:
«Είχαμε υψηλότερα επίπεδα προβληματικών δανείων καθ’ όλη τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης, καθ ‘όλη τη διάρκεια της πανδημίας. Η άνοδος των υποβαθμισμένων δανείων δεν οδηγεί άμεσα σε συγκεκριμένες ζημίες».
Ο επικεφαλής της Fed Jay Powell δεν έκανε καμία αναφορά στη New York Community Bank στις παρατηρήσεις του και οι δημοσιογράφοι δεν τον ρώτησαν για τα προβλήματα της τράπεζας
Δεν υπήρχαν ερωτήσεις σχετικά με το Πρόγραμμα Παροχής Ρευστότητας στις Τράπεζες που θα λήξει στις 11 Μαρτίου παρά το γεγονός ότι η χρήση του από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ανέβηκε σε ύψος ρεκόρ.
Σύμφωνα με τον Andrew Ackerman της Wall Street Journal, η δημοτικότητα του προγράμματος δεν οφείλεται σε νέες πιέσεις στις τράπεζες.
Ωστόσο, σύμφωνα με πληροφορίες, «ορισμένες τράπεζες είχαν βρει πρόσφατα έναν τρόπο να χρησιμοποιούν το πρόγραμμα κερδοσκοπώντας με τη διαφορά μεταξύ του τι πληρώνουν για να δανειστούν τα κεφάλαια και του τι μπορούν να κερδίσουν από τη στάθμευση των κεφαλαίων στην κεντρική τράπεζα ως καταθέσεις μίας ημέρας».
Στις 31 Ιανουαρίου, οι τράπεζες είχαν δανειστεί περισσότερα από 165 δισεκατομμύρια δολάρια από τα κεφάλαια του προγράμματος πιστωτικής διευκόλυνσης.
Ο Harold Bordwin, διευθυντής της Keen-Summit Capital Partners LLC στη Νέα Υόρκη, η οποία ειδικεύεται στην επαναδιαπραγμάτευση ακινήτων που έχουν κατασχεθεί, είπε στο Bloomberg: «Οι ισολογισμοί των τραπεζών δεν εξηγούν το γεγονός ότι υπάρχουν πολλά ακίνητα εκεί που δεν πρόκειται να εξοφληθούν στη λήξη».
Ο Bordwin συνέχισε λέγοντας: «Οι τράπεζες –κοινοτικές τράπεζες, περιφερειακές τράπεζες– άργησαν πραγματικά να δημοσιοποιήσουν αυτά τα στοιχεία στην αγορά γιατί δεν χρειαζόταν, αλλά τα κράτησαν μέχρι τη λήξη.
Παίζουν παιχνίδια με ποια είναι η πραγματική αξία αυτών των περιουσιακών στοιχείων».
«Το ποσοστό των δανείων που μέχρι στιγμής έχουν αναφερθεί οι τράπεζες ως ληξιπρόθεσμα είναι κλάσμα σε σύγκριση με τις αθετήσεις που θα συμβούν το 2024 και το 2025», δήλωσε στο Bloomberg ο David Aviram, εντολέας της Maverick Real Estate Partners.
«Οι τράπεζες παραμένουν εκτεθειμένες σε αυτούς τους σημαντικούς κινδύνους και η πιθανή μείωση των επιτοκίων το επόμενο έτος δεν θα λύσει τα τραπεζικά προβλήματα».
Το σχέδιο για το Πρόγραμμα Πιστωτικής Διευκόλυνσης σχεδιάστηκε βιαστικά μέσα σε ένα Σαββατοκύριακο τον Μάρτιο του περασμένου έτους μετά τις καταρρεύσεις της Silicon Valley Bank και της Signature Bank (τα περιουσιακά στοιχεία της Signature αγοράστηκαν από την New York Community Bank).