Με λάθος τρόπο, που έχει στοιχίσει άδικες επιπλέον χρεώσεις φορολογικών οφειλών σε εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, υπολογίζεται εδώ και τέσσερα χρόνια ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) για τα οικόπεδα στα οποία υπάρχουν κτίσματα που δεν έχουν εξαντλήσει το συντελεστή δόμησης.
Το λάθος εντοπίστηκε πέρυσι και γνωστοποιήθηκε στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και στην τότε Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων, αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει διορθωθεί, με αποτέλεσμα ο ΕΝΦΙΑ, σε πολλές περιπτώσεις οικοπέδων με κτίσματα, να εισπράττεται με «καπέλο» το οποίο φθάνει το 70%, το 80% ή ακόμη και το 100% του πραγματικά οφειλόμενου φόρου!
Τα κόλπα
Οι αρμόδιες για την έκδοση των εκκαθαριστικών σημειωμάτων του ΕΝΦΙΑ υπηρεσίες της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων (ΓΓΔΕ), κατά τα έτη 2014-2016, και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), κατά το τρέχον έτος, υπολόγισαν τις φορολογητέες αξίες των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται κτίσματα, λαμβάνοντας υπόψη σε κάθε περίπτωση τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου, αντί της επιφάνειας του οικοπέδου που αναλογεί στο υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης το οποίο δεν έχει κτιστεί. Εξαιτίας αυτού του λάθους, σε κάθε τέτοια περίπτωση, η λεγόμενη «μοναδιαία αξία» του οικοπέδου με βάση την οποία προσδιορίζεται ο συντελεστής υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ (βλ. σχετικό πίνακα) «φουσκώνει» υπέρμετρα, εκτινάσσοντας στα ύψη το συντελεστή αυτόν και, συνακόλουθα, το συνολικό ποσό του ΕΝΦΙΑ του οικοπέδου που καλείται να πληρώσει ο ιδιοκτήτης.
Σύμφωνα, ειδικότερα, με την Ενότητα Β του άρθρου 4 του νόμου 4223/2014, ο κύριος ΕΝΦΙΑ κάθε οικοπέδου υπολογίζεται με βάση τη λεγόμενη «μοναδιαία αξία» του, η οποία προκύπτει από ένα κλάσμα, στον αριθμητή του οποίου βρίσκεται η φορολογητέα αξία του οικοπέδου και στον παρονομαστή ο αριθμός των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειάς του. Η φορολογητέα αξία του οικοπέδου προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του Συντελεστή Οικοπέδου, επί τη Συνολική Τιμή Εκκίνησης του Οικοπέδου (ΣΤΕΟ), επί το Συντελεστή Πρόσοψης (Σ.Π.) και επί την Επιφάνεια Οικοπέδου. Συνεπώς, στον αριθμητή του κλάσματος υπολογισμού της «μοναδιαίας αξίας» του οικοπέδου τοποθετείται το γινόμενο του Συντελεστή Οικοπέδου, της Συνολικής Τιμής Εκκίνησης του Οικοπέδου (ΣΤΕΟ), του Συντελεστή Πρόσοψης (Σ.Π.) και της Επιφάνειας Οικοπέδου.
Ως «Επιφάνεια Οικοπέδου», για την οποία επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει κτίσμα στο οικόπεδο, πρέπει να λαμβάνεται υπόψη το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί. Δηλαδή, η «επιφάνεια οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει κτίσμα» ισούται με τη «συνολική επιφάνεια οικοπέδου» μείον την «επιφάνεια οικοπέδου που αναλογεί στο Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου, με βάση τη δόμηση που έχει πραγματοποιηθεί».
Βάσει, λοιπόν, των όσων προβλέπει η Ενότητα Β’ του άρθρου 4 του ν. 4223/2013, η έννοια της «Επιφάνειας Οικοπέδου» μπορεί να ταυτιστεί με τη «συνολική επιφάνεια του οικοπέδου» μόνο στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει κτίσμα επί του οικοπέδου. Στις περιπτώσεις που υπάρχει κτίσμα, τα τετραγωνικά μέτρα της «Επιφάνειας Οικοπέδου» διαφέρουν -είναι λιγότερα- από τα τετραγωνικά μέτρα της «συνολικής επιφάνειας του οικοπέδου», γιατί πολύ απλά υπάρχει το κτίσμα, το οποίο καλύπτει ένα μέρος της συνολικής αυτής επιφάνειας.
Από τα παραπάνω καθίσταται σαφής η πρόθεση του νομοθέτη να προσδιορίσει την επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει κτίσμα, ως μέρος της συνολικής επιφάνειας του οικοπέδου, κι όχι να την ταυτίσει με τη συνολική επιφάνεια.
Αν ο νομοθέτης ως «Επιφάνεια Οικοπέδου» εννοούσε μόνο τη «συνολική επιφάνεια», τότε δεν θα υπήρχε ανάγκη να λαμβάνεται υπόψη αυτή η παράμετρος στο μαθηματικό τύπο υπολογισμού της «μοναδιαίας αξίας» του οικοπέδου, αφού το μέγεθος αυτό (η «Επιφάνεια Οικοπέδου») θα ήταν ίδιο και στον αριθμητή και στον παρονομαστή του κλάσματος με βάση το οποίο υπολογίζεται η «αξία» αυτή. Σε μια τέτοια περίπτωση, η «μοναδιαία αξία» θα προέκυπτε απλώς από το γινόμενο του Συντελεστή Οικοπέδου (Σ.Οικ.), της Συνολικής Τιμής Εκκίνησης του Οικοπέδου (ΣΤΕΟ) και του Συντελεστή Πρόσοψης (Σ.Π.).
Παρ’ όλα αυτά, κατά τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται κτίσματα, οι αρμόδιες υπηρεσίες της πρώην ΓΓΔΕ και νυν ΑΑΔΕ, εδώ και 4 χρόνια που υπολογίζουν τον ΕΝΦΙΑ, λαμβάνουν πάντοτε υπόψη ως «Επιφάνεια Οικοπέδου» ολόκληρη την επιφάνειά του! Το αποτέλεσμα είναι εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων με κτίσματα στα οποία δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης να χρεώνονται άδικα με ΕΝΦΙΑ υπέρμετρα «φουσκωμένο». Ο επιπλέον ΕΝΦΙΑ που έχουν πληρώσει ήδη κατά τα έτη 2014-2016 και καλούνται να πληρώσουν και φέτος εξαιτίας του παραπάνω λανθασμένου τρόπου υπολογισμού μπορεί να προσεγγίζει ακόμη και το 100% του πραγματικά οφειλομένου φόρου!