Θέσεις της Επιτροπής Αγώνα για το Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού

Όπως κατατέθηκαν στη γνωμοδοτική Επιτροπή Εμπειρογνωμόνων για το σχέδιο ολοκληρωμένη ανάπτυξης (Σ.Ο.Α.) Ελληνικού (Συνοπτική παρουσίαση της παρέμβασης της Επιτροπής στη διαδικασία διαβούλευσης)

Το 2011 και σε ιδιαιτέρα δυσμενείς για τη χώρα συνθήκες ελήφθησαν κρίσιμες για το μέλλον της Αθήνας πολεοδομικές – περιβαλλοντικές αποφάσεις και δρομολογήθηκαν διαδικασίες οι οποίες έξι χρόνια αργότερα βρίσκονται πρακτικά στο πρώτο αλλά ιδιαίτερα κρίσιμο στάδιο χωρικού σχεδιασμού.

Το πλαίσιο που καθοδήγησε την Ελληνική Διοίκηση στα μεγέθη και το πλαίσιο των επιτρεπόμενων χρήσεων αυτού του σχεδίου, δια του νόμου 4062/2012, δεν ήταν αυτό της Χωροταξίας, της Πολεοδομίας, δεν ήταν η κάλυψη αναγκών της πόλης και της βελτίωσης του περιβάλλοντός της. Η Ελληνική Διοίκηση αντιμετώπισε αυτό το τμήμα της πόλης των Αθηνών, μεγέθους όσο ένας Καλλικρατικός Δήμος, ως ιδιώτης που επιδιώκει τη μέγιστη πρόσοδο του ακινήτου του.

Είναι σαφές ότι ο νόμος 4062/2012, που σχεδιάστηκε εκτός πλαισίου του υπερκείμενου σχεδιασμού, αναιρεί ιδιαίτερα σημαντικά μέτρα προστασίας του προγράμματος προστασίας της Αθήνας, τροποποιεί επί τα χείρω Προεδρικά Διατάγματα που προστατεύουν ευαίσθητες περιοχές (Π.Δ. προστασίας των ακτών), το γενικό πολεοδομικό σχέδιο της περιοχής, τη νομοθεσία περί εντάξεως στο σχέδιο πόλεως σε βασικά της σημεία, ως προς τους ανώτατους συντελεστές ανά οικοδομικό τετράγωνο, τις θεσμοθετημένες αρμοδιότητες Δήμων επί των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων, τον Οικοδομικό Κανονισμό, ως προς τα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων κ.α.

Επιπρόσθετα, είναι σαφές ότι επειδή ο 4062/2012 ενέχει θέση κανονιστικής διάταξης καθορίζοντας χωροταξικές και πολεοδομικές αλλαγές αλλά και χρήσεις γης, έπρεπε πριν την ψήφισή του να εφαρμοστεί, ως οφειλόταν, η Οδηγία 2001/42/ΕΕ και να προηγηθεί σ’ εκείνο το στάδιο (το πρωθύστερο, όταν όλα τα δεδομένα ήταν ακόμα ανοιχτά) η διαβούλευση και πραγματική συμμετοχή του ενδιαφερόμενου κοινού καθώς και η ΣΜΠΕ, ώστε να προστατευτούν στο μέγιστο βαθμό το φυσικό και ανθρωπογενές περιβάλλον.

Με το εξεταζόμενο σχέδιο κρίνεται :

• Η αποδοχή της τροποποίησης του Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας και του προγράμματος προστασίας της Αθήνας, δηλαδή κρίνεται ο ίδιος ο ν.4062/2012 καθώς δημιούργησε το κανονιστικό πλαίσιο στο οποίο κινείται το Σ.Ο.Α. Η επιλογή της δια νόμου λήψης χωρικών αποφάσεων, η παράκαμψη της διαδικασίας διαβούλευσης και συμμετοχής του ενδιαφερόμενου κοινού, της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων καθώς και του προδικαστικού ελέγχου από το Συμβούλιο Επικρατείας «επιτρέπουν νομικά» την εκτροπή από τις κατευθύνσεις του Ρυθμιστικού Σχεδίου που ίσχυε και μεταθέτουν την κρίση του σχεδίου στην παρούσα φάση της έκδοσης του Προεδρικού Διατάγματος.

• Το ίδιο το σχέδιο και τα ειδικά χαρακτηριστικά του σχεδίου, η προτεινόμενη διάταξη των χρήσεων και τα λοιπά στοιχεία σχεδιασμού καθώς και οι σχέσεις αυτού με τις οικιστικές περιοχές και τα φυσικά στοιχεία που το περιβάλλουν.

• Τα οφέλη του δημοσίου και το αναπτυξιακό μοντέλο που υιοθετείται, το προβαλλόμενο ως «έντονο δημόσιο συμφέρον» για την αποδοχή της ανατροπής του Ρυθμιστικού Σχεδίου της πόλης των Αθηνών και εντέλει η αποδοχή της επιβάρυνσης του περιβάλλοντος της.

• Κρίνεται επίσης στο πλαίσιο της σύγχρονης πολεοδομίας και του νομικού πολιτισμού της χώρας η διαδικασία σχεδιασμού που ακολουθήθηκε και το κατά πόσον αυτή διενεργήθηκε με σεβασμό στα δικαιώματα των πολιτών αυτού του τόπου.

Το σχέδιο ως προς την Αθήνα, τον τόπο στον οποίο εντάσσεται

Η περαιτέρω επέκταση της πόλης των Αθηνών έχει κριθεί ως απαράδεκτη καθώς η φέρουσα ικανότητα του λεκανοπεδίου έχει προ πολλού υπερκεραστεί και τούτο έχει διατυπωθεί δια νόμου με το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας και σχέδιο προστασίας του περιβάλλοντος της ήδη από το 1985. Πρόκειται για αποτελέσματα επιστημονικών μελετών, γνωστά και από την κοινή πείρα των πολιτών.

Οι επεκτάσεις των πόλεων κατά το Σύνταγμα και τους νόμους αυτού του Κράτους αλλά και κατά την επιστήμη της χωροταξίας εξετάζονται ως προς την αναγκαιότητα δημιουργίας νέων οικιστικών υποδοχέων και εφόσον βεβαίως δεν επιβαρύνεται περαιτέρω το οικιστικό περιβάλλον.

Τα χωρικά επιχειρήματα (πέραν της οικονομικής ανάπτυξης και εσόδων του δημοσίου) που διατυπώνονται για την αποδοχή του Σ.Ο.Α. εντάσσονται στις παρακάτω κατευθύνσεις

• Υφιστάμενη απαξίωση της έκτασης και αδυναμία του Κράτους υλοποίησης «ρομαντικών σεναρίων» όπως αυτό που προωθείτο από τη διοίκηση την περίοδο 2004 -2009.

Η διοίκηση προωθούσε συγκεκριμένο έργο, προϊόν διεθνούς αρχιτεκτονικού διαγωνισμού (2004), το οποίο αφενός δημιουργούσε ένα Πάρκο διεθνούς ενδιαφέροντος που θα συνέβαλλε στην τουριστική ανάπτυξη της πόλης, αφετέρου με την οικιστική ανάπτυξη τμήματος της έκτασης και άλλων χρήσεων οικονομικού ενδιαφέροντος προέβλεπε την αυτοχρηματοδότηση της κατασκευής και πρόσθετα δημόσια έσοδα 200 εκ. ευρώ. Σε αυτή την κατεύθυνση η «απαξίωση» της έκτασης πρέπει να θεωρείται μία μεταβατική κατάσταση και δεν πρέπει να χρησιμοποιείται ως γενικό επιχείρημα για την επιλογή της όποιας λύσης και μάλιστα της πλέον έντονης και επιβαρυντικής για το περιβάλλον της Αθήνας.

Η έκταση πέραν των εκτάσεων που χρησιμοποιούντο αποκλειστικά από το Αεροδρόμιο και έχουν εγκαταλειφθεί από την παύση της λειτουργίας του, κατ’ εκτίμηση αφορά κυρίως το μισό της έκτασης των 6.000 στρεμμάτων.

Αποσιωπάται σκοπίμως ότι το σύνολο του παραλιακού μετώπου έκτασης 750 στρ. βρίσκεται σε ιδιαίτερα καλή κατάσταση αν σκεφθεί κανείς ότι ελάχιστα κονδύλια διατίθενται για την υλοποίηση των στόχων που προεδρικού διατάγματος των ακτών (Π.Δ.ΦΕΚ254/Δ΄/2004). Ο χώρος διαθέτει ακτές κολύμβησης ανοιχτές στο κοινό, πυκνή βλάστηση σε μεγάλες εκτάσεις και το Εθνικό Αθλητικό Κέντρο Αγίου Κοσμά (σχεδιασμός γραφείου Δοξιάδη). Είναι ένας πολύτιμος χώρος Μητροπολιτικού Πρασίνου και Αθλητισμού (θεσμοθετημένη χρήση) όπου το 2004 κατασκευάστηκε μία σύγχρονη Ναυταθλητική εγκατάσταση (Ολυμπιακό Κέντρο Ιστιοπλοΐας – ΟΚΙΑΚ) η οποία σήμερα λειτουργεί ως τουριστικός λιμένας. Στο χώρο του Αεροδρομίου η έκταση του πρώην Κολλεγίου νυν Υπηρεσία Πολιτικής Αεροπορίας (ΥΠΑ) και οι εκτάσεις των αεροπορικών βάσεων συνιστούν ήδη διαμορφωμένους χώρους πρασίνου ενώ κτίρια αυτών των εκτάσεων κρίνονται ως ιδιαίτερα αξιόλογα και θα έπρεπε να διατηρηθούν.

Οι παραλείψεις βελτίωσης των έργων από πλευράς της διοίκησης οδηγούν σε μείωση του ρόλου της περιοχής. Εάν η διοίκηση επιδιώκει εντέλει να πουλήσει την έκταση σε ιδιώτη προφανώς και δεν θα εκτελέσει έργα. Ως προς τα οικονομικά της διαχείρισης των χώρων πρασίνου η διοίκηση αποκόπτει τμήματα της έκτασης όπως το ΟΚΙΑΚ το οποίο της αποφέρει σημαντικά έσοδα και στη συνέχεια διερωτάται για την εκ νέου εξεύρεση πόρων για το υπόλοιπο της έκτασης, απομειώνοντας έτσι τμηματικά αλλά συστηματικά τις εκτάσεις των κοινοχρήστων χώρων αστικού πρασίνου που οφείλει να δημιουργεί και να συντηρεί.

• Η περιφερειακή θέση του εν δυνάμει Μητροπολιτικού Πάρκου και εξ’ αυτού η μικρή συμβολή του στη βελτίωση του μικροκλίματος του πολεοδομικού συγκροτήματος της Αθήνας.

Τα Μητροπολιτικά Πάρκα κατά κανόνα βρίσκονται σε κοντινή απόσταση αλλά εκτός του κεντρικού τμήματος των πόλεων για το οποίο ενδείκνυνται μικρότερης κλίμακας χώροι πρασίνου που δεν διασπούν την κεντρική ενότητα. Η Αθήνα στο κεντρικό της τμήμα διαθέτει τέτοιες εκτάσεις.

Το απαραίτητο για την εξυπηρέτηση του αστικού πληθυσμού είναι η δυνατότητα πρόσβασης στα Μητροπολιτικά Πάρκα και ειδικότερα με ΜΕΤΡΟ, συνθήκη που ικανοποιείται σήμερα στο χώρο του Ελληνικού. Ως εκ τούτου η χωροθέτηση του Μητροπολιτικού Πάρκου στο χώρο του Ελληνικού είναι πλήρως ενδεδειγμένη ιδιαίτερα δε εφόσον το Πάρκο επεκτείνεται και συμπεριλαμβάνει το παραλιακό μέτωπο, προσφέρει δηλαδή δυνατότητες αναψυχής και απόλαυσης του θαλάσσιου μετώπου ιδιαίτερα της κολύμβησης.

• Παρεμβάσεις που επιδιώχθηκε με τη τροποποιητική σύμβαση να ενταχθούν, όπως η μεταφορά εγκαταστάσεων ή δόμησης από άλλες περιοχές της Αθήνας για την απελευθέρωση εκτάσεων και τη δημιουργία χώρων πρασίνου σε πυκνοδομημένες περιοχές της πόλης.

Η πρόταση δεν έχει διατυπωθεί ρητά με τρόπο ουσιαστικό που θα κατοχυρώνει το απτό περιβαλλοντικό όφελος. Δεν γίνεται σαφές το μέγεθος της έκτασης που θα χρησιμοποιηθεί καθώς αναφέρεται μεν έκταση 300 στρ. αλλά με τον γενικό προσδιορισμό «για τις απαιτούμενες χρήσεις κοινής ωφέλειας και τις χρήσεις κοινωνικής ανταποδοτικότητας (π.χ. για μεταφορά στο Ακίνητο εγκαταστάσεων κοινωφελών χρήσεων από όμορες περιοχές και περιοχές του λεκανοπεδίου ώστε στη θέση του να δημιουργηθούν πνεύμονες πρασίνου), δηλαδή στην έκταση των 300 στρ. συνυπολογίζονται οι κοινωφελείς χώροι της νέας πόλης οι οποίοι κατά το Σ.Ο.Α. ΣΜΠΕ υπολογίζονται σε 200 στρ.

Σημειώνεται ότι η τροποποιητική σύμβαση τελεί υπό την αίρεση της θεσμοθέτησης και υλοποίησης του σχεδίου όπως κατατέθηκε χωρίς ουσιώδεις τροποποιήσεις. Μέχρι σήμερα κάθε έκφραση γνώμης ακόμη και από όργανα του Κράτους, όπως το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο και το Δασαρχείο, εκλαμβάνεται ως ουσιώδης τροποποίηση του σχεδίου.

Επίσης το επιχείρημα αυτό μάλλον δημιουργεί το ερώτημα κατά πόσον θα ωφελείτο η Αθήνα από τέτοιες «διπλές αναπλάσεις» εφόσον εξαντλούντο οι δυνατότητες υλοποίησής τους με άλλους τρόπους. Το περιβαλλοντικό αυτό όφελος χάνεται ανεπίστρεπτα με την υλοποίηση του προβλεπόμενου σχεδίου

• Η δημιουργία του «Μητροπολιτικού Πάρκου» όπως προβλέπεται από το σχέδιο και το οποίο, λόγω των προβλεπόμενων χρήσεων και υψηλής δόμησης, είναι κατά πολύ μικρότερο από αυτό που προβάλλεται.

Όπως τεκμηριώνουμε στη συνέχεια προβάλλεται η δημιουργία Μητροπολιτικού Πάρκου 2.000 στρ. αλλά και πρόσθετες εκτάσεις κοινοχρήστων χώρων πρασίνου 600 στρ. που θα προέλθουν από τις περιοχές πολεοδόμησης. Το Σ.Ο.Α. δεν λαμβάνει μέριμνα για τη διαφύλαξη στα μεταγενέστερα στάδια σχεδιασμού αυτών των μεγεθών αλλά και του προβαλλόμενου χαρακτήρα ζωνών πρασίνου ενώ αντίθετα εισάγονται χρήσεις και δόμηση που σαφώς δεν συνάδουν με την έννοια του Μητροπολιτικού Πάρκου όπως αυτό μάλιστα παρουσιάζεται στην ΣΜΠΕ δηλαδή ενός χώρου αστικού πρασίνου (ειδικότερα θα αναφερθούμε στη συνέχεια)

Ο αναπτυξιακός χαρακτήρας του έργου και η συμβολή του στην αποπληρωμή του χρέους

Το τίμημα της πώλησης σε ονομαστική αξία ανέρχεται σε 570 εκ ευρώ. Για την εκτίμηση του τελικού οικονομικού οφέλους πρέπει να αφαιρεθούν τα κόστη που επιβαρύνεται το δημόσιο από τις μετεγκαταστάσεις υπηρεσιών του, το κόστος των κοινωφελών εγκαταστάσεων που οφείλει να κατασκευάσει (σχολεία, χώροι αθλητισμού κλπ των νέων κατοίκων), το κόστος των συνοδών έργων που θα απαιτηθούν. Επίσης, το δημόσιο αναλαμβάνει κόστη λειτουργίας και συντήρησης εγκαταστάσεων και υπηρεσιών μεταξύ των οποίων και του Γραφείου Ελληνικού. Τα κόστη αυτά δεν παρουσιάζονται στα κατά τα άλλα ιδιαίτερα εκτενή κείμενα της ΣΜΠΕ. Η τελική οικονομική ωφέλεια του δημοσίου είναι ιδιαίτερα χαμηλότερη από την προβαλλόμενη και κυρίως δεν τεκμηριώνεται στην διαβούλευση αναλυτικά το σύνολο του κόστους που δημιουργεί το έργο άμεσα αλλά και κατά την λειτουργία και που αναλαμβάνει το δημόσιο. Ως εκ τούτου τίθεται εν αμφιβολία η τελική ωφέλεια κατ΄ επίκληση της οποίας το σχέδιο ανέτρεψε τον υπερκείμενο σχεδιασμό και επιβαρύνει το περιβάλλον της Αθήνας.

Αντίστοιχα προβάλλεται η αναπτυξιακή διάσταση του έργου και ο ιδιαίτερα εντυπωσιακός αριθμός θέσεων εργασίας. Μάλιστα ο επενδυτής αναφέρει τις χιλιάδες των βιογραφικών που συλλέγει ήδη σε διαδικασία η οποία ξεκίνησε μετά την κατάθεση της ΣΜΠΕ και τη διαβούλευσή της.

Θα θέλαμε να παραθέσουμε τα παρακάτω σχετικά σημεία :

• Βάσει του προβλεπόμενου πληθυσμού (16.844 – 24.483 κατ.) και βάσει των αντίστοιχων σταθεροτύπων που χρησιμοποιήθηκαν για την εξαγωγή του (45 και 28 τμ κατοικίας ανά κάτοικο) η χρήση κατοικίας θα ανέρχεται στο 34% περίπου της προβλεπόμενης δόμησης στο σύνολο των πολεοδομικών ενοτήτων του έργου.

• Η χρήση κατοικίας δεν θεωρήθηκε ποτέ μέχρι σήμερα ως αναπτυξιακό εργαλείο ιδιαίτερα όταν μία πόλη δεν την χρειάζεται. Προσφέρει θέσεις εργασίας στην κατασκευαστική φάση αλλά όχι μετέπειτα.

• Δεν τίθεται όριο στην ανάπτυξη κατοικίας σύμφωνα με τα στοιχεία του Σ.Ο.Α. που έχουν δημοσιοποιηθεί σε καμία εκ των περιοχών ούτε ακόμη στις τουριστικές ζώνες. Εξ αυτού συνάγεται ότι η προσφορά κατοικίας στις φάσεις εκτέλεσης του έργου θα αποφασιστεί βάσει της ζήτησης και των τιμών που θα διαμορφώνονται. Στο σχέδιο η χρήση κατοικίας θα ανέρχεται στο 34% περίπου της προβλεπόμενης δόμησης στο σύνολο των πολεοδομικών ενοτήτων του έργου ενώ στους δήμους της Αθήνας το ποσοστό αυτό ανέρχεται άνω του 85-90%. Προκύπτει δηλαδή ότι υπερεκτιμώνται άλλες χρήσεις πλην κατοικίας χωρίς όμως να προβλέπονται στο σχέδιο δεσμευτικά μέτρα ως προς αυτό.

• Ενώ δεν διατυπώνεται στη ΣΜΠΕ προβάλλεται δια του Τύπου η αγορά των κατοικιών από κατοίκους του εξωτερικού. Εάν αυτό είναι αληθές δημιουργείται το εύλογο ερώτημα των κοινωνικών επιπτώσεων που θα προκληθούν χωρίς μάλιστα να έχουν εξετασθεί. Η δημιουργία μιας ιδιότυπης περιοχής με έντονα χαρακτηριστικά κοινωνικού αποκλεισμού εντείνεται ιδιαίτερα από τα προβλεπόμενα από τους ν.4062/2012 και ν.4422/2016 κύρωσης της Σύμβασης, όπου προβλέπονται μέτρα τα οποία προσδίδουν στο σχέδιο χαρακτηριστικά ιδιωτικής πολεοδόμησης εν μέσω του οικιστικού ιστού της πόλης.

• Η δημιουργία υποδοχέων χρήσεων γραφείων και επιχειρήσεων δύναται να θεωρηθεί ως συμβολή στην ανάπτυξη της πόλης μόνο εφόσον διαφοροποιείται από τη συνήθη παραγωγή γραφειακών χώρων, δηλαδή εφόσον υφίστανται περιορισμοί εγκατάστασης που αποσκοπούν στην προσέλκυση καινοτόμων επιχειρήσεων, έρευνας, τεχνολογίας αιχμής, δηλαδή χρήσεων με ιδιαίτερα θετικά πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα. Διαφορετικά η προσφορά νέων κτιρίων γραφείων επιβαρύνει περαιτέρω περιοχές στις οποίες σήμερα υφίσταται υπερ-προσφορά (Βουλιαγμένης, Μαρούσι κλπ) ή ακόμη περιοχές που ο πολεοδομικός σχεδιασμός προβλέπει την εγκατάστασή τους και δι’ αυτών την αναβάθμισή τους, όπως ο Ελαιώνας. Δεν προβλέπεται από το Σ.Ο.Α. ένα σαφές δεσμευτικό πλαίσιο ανάπτυξης τέτοιων χρήσεων.

• Προβλέπονται ιδιαίτερα σημαντικές εμπορικές αναπτύξεις (2 εμπορικά κέντρα) καθώς και χρήσεις εστίασης αναψυχής και υπολογίζονται οι θέσεις εργασίας που εξ αυτών θα δημιουργηθούν χωρίς να εξετάζεται η μείωση των θέσεων εργασίας στις εμπορικές αναπτύξεις των παραδοσιακών κέντρων. Γίνεται δηλαδή η παραδοχή ότι το αγοραστικό κοινό στερείται σήμερα υπηρεσιών και για τον λόγο αυτό περιορίζει τις καταναλωτικές του δραστηριότητες οι οποίες θα εκτονωθούν με το σχέδιο.

• Σχετικά με την προβλεπόμενη ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων δημιουργείται ή εύλογη απορία με ποιο σκεπτικό υφιστάμενες περιοχές τουρισμού στο παραλιακό μέτωπο της πόλης μετατρέπονται σε χρήση κατοικίας ενώ παράλληλα προβάλλεται το έντονο δημόσιο συμφέρον για την ανάπτυξη νέων τουριστικών ζωνών σε εκτάσεις όπου, από τον θεσμοθετημένο πολεοδομικό σχεδιασμό προορίζονται ως χώροι μητροπολιτικού πρασίνου.

• Χρήσεις Καζίνο και γκολφ θα έπρεπε να εξετάζονται ως προς τις κοινωνικές επιπτώσεις που δημιουργούν και τη θέση στην οποία σχεδιάζονται. Με το σχέδιο προβάλλεται ως αναγκαιότητα ένα διεθνές μοντέλο ανάπτυξης το οποίο υλοποιείται κατά κόρον σε πόλεις και κράτη που επιδιώκουν να δημιουργήσουν μία τουριστική ταυτότητα την οποία δεν έχει ανάγκη η Αθήνα.

• Η Αθήνα διαθέτει ένα αναντικατάστατο πολιτιστικό κεφάλαιο. Σ’ αυτό προστίθεται ένα ιδιαίτερα θετικό κοινωνικό κεφάλαιο, που σημαίνει ότι οι ξένοι επισκέπτες αναγνωρίζουν και απολαμβάνουν στην Αθήνα τον ιδιαίτερο ελληνικό τρόπο ζωής. Το σχέδιο προβλέπει ένα εντελώς διαφορετικό μοντέλο, το οποίο αφενός δεν είναι καινοτόμο, αφετέρου απομειώνει το συγκριτικό πλεονέκτημα της πόλης στον ήδη αναγνωρίσιμο και διακριτό τουριστικά τομέα, αλλοιώνοντας την ταυτότητά της.

• Λείπουν από το σχέδιο τα έργα εκείνα διεθνούς ακτινοβολίας που θα πολλαπλασίαζαν τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της Αθήνας, ειδικότερα στον τομέα του πολιτισμού και τα οποία θα επέτρεπαν την αύξηση της τουριστικής ροής, κυρίως τη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου και τη διάχυση των θετικών αποτελεσμάτων στο σύνολο της πόλης.

• Οι προβλεπόμενες εγκαταστάσεις αυτής της κατηγορίας είναι μικρού βεληνεκούς. Επίσης ως προς την χρήση Ενυδρείου (παρά την λανθασμένη επιλογή θέσης) που θα μπορούσε να ενταχθεί σε αυτή την κατηγορία δεν γίνεται σαφές από ποιόν θα αναληφθεί το κόστος κατασκευής. Το Μητροπολιτικό Πάρκο θα είχε αναπτυξιακό χαρακτήρα εφόσον υλοποιείτο το σχέδιο που είχε προκριθεί αλλά όχι αυτό πλέον το οποίο προβλέπεται από το Σ.Ο.Α. Το αναπτυξιακό αυτό όφελος χάνεται ανεπιστρεπτεί με την υλοποίηση του προβλεπόμενου σχεδίου καθώς πλέον η πόλη δεν διαθέτει εκτάσεις ικανές να παραλάβουν τέτοιες εγκαταστάσεις.

• Σημειώνεται ότι εφόσον η διοίκηση δεν είχε ανατρέψει την πορεία σχεδιασμού του χώρου αλλά είχε εντείνει τις ενέργειές της για την υλοποίηση του μέχρι τότε προβλεπόμενου σχεδίου, το έργο θα υλοποιείτο σήμερα με τα αντίστοιχα αναπτυξιακά οφέλη και λόγω του σαφούς ηπιότερου χαρακτήρα του εντός ενός πλαισίου ασφάλειας δικαίου.

• Η υλοποίηση του σχεδίου και οι δι’ αυτού προβαλλόμενες θετικές οικονομικές – αναπτυξιακές επιπτώσεις, έχουν μετατοπισθεί από την ιδιαίτερα κρίσιμη περίοδο 2011 – 2015. Το σχέδιο εξελίσσεται σήμερα σε χρονική περίοδο που, όπως διατυπώνεται, η χώρα έχει βελτιώσει τα οικονομικά της, παράγει πλεονάσματα και έχει άνευ του έργου μπει σε τροχιά ανάπτυξης. Επίσης το έργο θα υλοποιείται σταδιακά σε χρόνο ιδιαίτερα μεταγενέστερο της κρίσιμης περιόδου της οικονομικής κρίσης, εξαντλώντας τα υπέρμετρα προβλεπόμενα μεγέθη χωρίς θετικές αναπτυξιακές επιπτώσεις. Αντιθέτως, θα επιβαρύνεται περαιτέρω το περιβάλλον της πόλης. Επομένως και η προβαλλόμενη αναγκαιότητα του έργου πρέπει να επαναξιολογηθεί ως προς το αναγκαίο της παράβασης των προβλεπομένων από τον υπερκείμενο χωρικό σχεδιασμό της χρονικής περιόδου που αυτό σχεδιάστηκε.

Το σχέδιο όσον αφορά την ένταξή του σε μία δημοκρατική διαδικασία σχεδιασμού

Η διαδικασία που ακολουθήθηκε για τη θεσμοθέτηση του σχεδίου συνιστά συνειδητή εκτροπή, κατάχρησης εξουσίας και καταπάτησης βασικών δικαιωμάτων των πολιτών σε θέματα ενημέρωσης και συμμετοχής στη λήψη των αποφάσεων.

Η Διοίκηση δια των ενεργειών της επιβάλλει σχέδιο αλλά και έργο τα οποία εγκρίθηκαν το 2014, και κυρώθηκαν εν λευκώ (χωρίς δημοσιοποίηση του Επιχειρηματικού Σχεδίου, Σχεδίου Γενικής Διάταξης και λοιπών στοιχείων) από τη Βουλή των Ελλήνων το 2016.

Αυτό αποδεικνύεται από την ήδη κυρωμένη σύμβαση (σημείο 2.2.ii) όπου διατυπώνεται ότι το Σ.Ο.Α. οφείλει να εγκριθεί ουσιωδώς στην μορφή που υποβλήθηκε από τον Εγγυητή του Αγοραστή στο Ενδεικτικό Σχέδιο Γενικής Διάταξης αυτού.

Επίσης αποδεικνύεται από τις πρόσφατες ανακοινώσεις του επενδυτικού σχήματος σχετικά με την απόφαση του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου και της Υπουργού Πολιτισμού, ότι τα προτεινόμενα μέτρα προστασίας των αρχαιοτήτων και ειδικότερα το «Σε κάθε περίπτωση το υπέρμετρο ύψος δεν συνάδει με την ύπαρξη αρχαιοτήτων και το ιστορικό αττικό τοπίο και κρίνεται σκόπιμο να επανεξεταστούν τα προτεινόμενα υψηλά κτίρια» δηλαδή ότι προκαλούν αθέτηση των συμφωνηθέντων.

Η διαδικασία της διαβούλευσης ως στόχο έχει την περιβαλλοντική βελτίωση του σχεδίου δια των γνωμοδοτήσεων των υπηρεσιών και οργάνων του κράτους αλλά και δια των τεκμηριωμένων απόψεων των πολιτών.

Η συμφωνία των οργάνων της διοίκησης και ιδιώτη επί ενός κρυφού ακόμη και από την Βουλή μέχρι σήμερα επενδυτικού σχεδίου δεν συνιστά ικανή συνθήκη επιβολής του σχεδίου στους πολίτες βάσει του ελληνικού και ευρωπαϊκού νομικού πλαισίου (και μάλιστα αυτής της κλίμακας και εντός της πόλης). Πρωτίστως συνιστά προσβολή στις δημοκρατικές διαδικασίες και στα δικαιώματα των πολιτών αυτής της χώρας.

Συνιστά ιδιαίτερη έλλειψη της διαδικασίας το ότι δεν περιλήφθησαν εξ’ αρχής οι περιβαλλοντικές και πολιτιστικές δεσμεύσεις του χώρου και ότι εκ’ των υστέρων «απαιτείται» από τις υπηρεσίες του κράτους η παράλειψή τους.

Προκύπτει ότι ενώ η διοίκηση γνώριζε και είχε διατυπώσει ήδη από το 2004 στο πλαίσιο του τότε διαγωνισμού κατευθύνσεις και δεσμεύσεις, οι οποίες όφειλαν να τηρηθούν στο σχεδιασμό του χώρου, αυτές δεν αξιοποιήθηκαν αφήνοντας ελεύθερο πεδίο σχεδιασμού στον ιδιώτη αποσκοπώντας την αύξηση της αξίας του «ακινήτου».

Στο πλαίσιο αυτό η προώθηση της θεσμοθέτησης του εγκεκριμένου Επιχειρηματικού Σχεδίου δημιουργεί ασφυκτικές πιέσεις προς όλες τις κατευθύνσεις, καθώς δεν επιδέχεται ουσιαστικών ή εν τέλει οποιωνδήποτε τροποποιήσεων. Αντίθετα η ορθή πρακτική της διοίκησης δια των υπηρεσιών και αρμοδίων οργάνων της, είναι να κρίνει τα των αρμοδιοτήτων της κατά την επιστήμη χωρίς πολιτικές πιέσεις και ακόμη χωρίς να συνεξετάζει το έργο, ο σχεδιασμός του οποίου έπεται των αποφάσεών της.

Στην περίπτωση του Ελληνικού η Αγορά ορίζει τα της πόλης αντί η Πόλη να ορίζει τα της Αγοράς. Ο χώρος γίνεται αντιληπτός ως αντικείμενο πώλησης όχι ως Τόπος.

Στην ιστορία της πολεοδομίας οι επιδιώξεις της διοίκησης για το Ελληνικό θα αποτελέσουν, πιστεύουμε, παράδειγμα χείριστης πρακτικής ως προς τον συνταγματικά κατοχυρωμένο ρόλο του Κράτους, της Επιστήμης αλλά και της συμμετοχής των πολιτών, στο σχεδιασμό των πόλεων όπως τουλάχιστον γίνεται αντιληπτή κατά τον 20ο αιώνα και έως σήμερα στην Ευρώπη.

Το σχέδιο το ίδιο, τα χαρακτηριστικά του και οι σχέσεις με τις γύρω από αυτό περιοχές

Το σχέδιο συνιστά επέκταση της πόλης σε χαρακτηρισμένο χώρο Μητροπολιτικής Ζώνης Πρασίνου, δηλαδή βρίσκεται σε πλήρη αντίθεση με την αρχή της συμπαγούς πόλης.

Ως προς τη δόμηση

• Προβάλλεται το ήπιο της δόμησης του σχεδίου ενώ αυτή, συγκρινόμενη με τους οικιστικούς νόμους και την πρακτική της διοίκησης, υπερβαίνει τα ανώτατα εκμεταλλεύσιμα μεγέθη εφόσον η έκταση των 6.000 στρ. πολεοδομείτο στο σύνολο της χωρίς περιορισμούς και βάσει των μέγιστων επιτρεπόμενων μεγεθών. Στην περίπτωση αυτή θα προέκυπτε ανώτατη δόμηση εντός των οικοδομικών τετραγώνων 2.400.000 τμ αντί των 2.700.000 που θεσμοθετούνται με το Σ.Ο.Α.

• Η μελέτη δεν αναφέρεται ρητά στην επιτρεπόμενη μέγιστη δόμηση καθώς, ενώ αναφέρει ότι ισχύουν τα προβλεπόμενα του ν.4062/2012 – δηλαδή δόμηση 0,5, προβάλλει παράλληλα ότι ο «αγοραστής» δεσμεύεται να δομήσει με συντελεστή μόνο 0,45, δηλαδή 2.700.000 τμ. χωρίς όμως στο μέγεθος αυτό να προσμετρούνται οι κοινωφελείς χρήσεις του χώρου (σχολεία, κ.λπ). Ως εκ τούτου γίνεται αντιληπτό ότι, εφόσον συνυπολογισθεί η δόμηση των κοινωφελών και των «ανταποδοτικών χρήσεων», η τελική δόμηση δεν υπολείπεται των 3.000.000 τμ.

• Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει πρόσθετη δόμηση 0,1 σε δεύτερη φάση (600.000 τμ), που εξακολουθεί και ισχύει παρά τη δέσμευση του «αγοραστή έναντι του πωλητή να μην δομήσει περαιτέρω» όπως αναφέρεται στην τροποποιητική σύμβαση. Στον πρόσθετο συντελεστή το Δημόσιο συμμετέχει στα έσοδα κατά 50%. Καθώς όμως ισχύει κατά τον νόμο, αν η διοίκηση λόγω οικονομικών αναγκών αργότερα το θελήσει εναπόκειται στα δύο μέρη να συναποφασίσουν την άρση αυτής της δέσμευσης. Σημειώνεται επίσης ότι η ισχύς της Τροποποιητικής Σύμβασης τελεί υπό την αίρεση της μη ουσιώδους τροποποίησης του σχεδίου όπως κατατέθηκε.

• Βάσει των παραπάνω το έργο παρουσιάζεται διασπασμένο και μειωμένο ενώ είναι σαφές ότι στο σχεδιασμό του χώρου πρέπει εξ’ αρχής να προβλέπονται οι αναγκαίοι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι που θα καλύπτουν με ασφάλεια τον μέγιστο πληθυσμό τον οποίο ο οικιστικός υποδοχέας δύναται να παραλάβει.

• Ο συντελεστής 0,45, 0,5 και 0,6 που αναφέρεται ως «ήπιος» είναι μικτός δηλαδή αφορά όλη την έκταση ακόμη και το Μητροπολιτικό Πάρκο ενώ η ζώνη αυτή έπρεπε να έχει έναν αποκλειστικό, ιδιαίτερα μικρό συντελεστή δόμησης. Με τα προβλεπόμενα επιτρέπεται μία ιδιότυπη μεταφορά δόμησης κυρίως από την περιοχή του Πάρκου προς τις πολεοδομικές ενότητες. Η έκταση του Πάρκου θα όφειλε να εξαιρεθεί της πολεοδόμησης.

• Η αναίρεση του ανώτατου μέσου συντελεστή δόμησης 0,8 που ορίζεται από την κείμενη νομοθεσία επιτρέπει τη συγκέντρωσή της στις νέες πολεοδομικές ενότητες.

• και εν τέλει συγκεντρώνεται σε οικοδομικά τετράγωνα που λαμβάνουν συντελεστές δόμησης 2 και 3 φορές μεγαλύτερους (καθαρός συντελεστής έως 2,2) από ότι στη συνήθη πολεοδομική νομοθεσία και αυτών που ισχύουν στις γειτονικές περιοχές κατοικίας. Δεν τηρούνται δηλαδή οι ανώτατοι προβλεπόμενοι «καθαροί συντελεστές» που όλοι γνωρίζουμε και αφορούν τον συντελεστή οικοπέδου ο οποίος κατά την πολεοδομική νομοθεσία δεν μπορεί να υπερβαίνει τον 0,8.

Στο σύνολο των πολεοδομικών ενοτήτων (πλην της παραλιακής) οι καθαροί συντελεστές δόμησης υπερβαίνουν το όριο του 0,8 που μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται κατά τον ν.4062/2012, δηλαδή το κατ’ εξαίρεση εφαρμόζεται στο σύνολο. Οι τελικοί καθαροί συντελεστές είναι ιδιαίτερα μεγαλύτεροι από αυτούς που ισχύουν στις όμορες υφιστάμενες οικιστικές ενότητες. Ο μέσος καθαρός συντελεστής δόμησης ανέρχεται σε 1,36 και χρησιμοποιούνται εκτεταμένα συντελεστές που ανέρχονται ως τον μέγιστο 2,2 κατά τον ν.4062/2012. Αυτό αποδεικνύεται από την ήδη κυρωμένη σύμβαση (σημείο 2.2.ii) όπου διατυπώνεται ότι το ΣΟΑ οφείλει να εγκριθεί ουσιωδώς στην μορφή που υποβλήθηκε από τον Εγγυητή του Αγοραστή στο Ενδεικτικό Σχέδιο Γενικής Διάταξης αυτού.

Επίσης αποδεικνύεται από τις πρόσφατες ανακοινώσεις του επενδυτικού σχήματος σχετικά με την απόφαση του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου και της Υπουργού Πολιτισμού, ότι τα προτεινόμενα μέτρα προστασίας των αρχαιοτήτων και ειδικότερα το «Σε κάθε περίπτωση το υπέρμετρο ύψος δεν συνάδει με την ύπαρξη αρχαιοτήτων και το ιστορικό αττικό τοπίο και κρίνεται σκόπιμο να επανεξεταστούν τα προτεινόμενα υψηλά κτίρια» δηλαδή ότι προκαλούν αθέτηση των συμφωνηθέντων.

Η διαδικασία της διαβούλευσης ως στόχο έχει την περιβαλλοντική βελτίωση του σχεδίου δια των γνωμοδοτήσεων των υπηρεσιών και οργάνων του κράτους αλλά και δια των τεκμηριωμένων απόψεων των πολιτών.

Η συμφωνία των οργάνων της διοίκησης και ιδιώτη επί ενός κρυφού ακόμη και από την Βουλή μέχρι σήμερα επενδυτικού σχεδίου δεν συνιστά ικανή συνθήκη επιβολής του σχεδίου στους πολίτες βάσει του ελληνικού και ευρωπαϊκού νομικού πλαισίου (και μάλιστα αυτής της κλίμακας και εντός της πόλης). Πρωτίστως συνιστά προσβολή στις δημοκρατικές διαδικασίες και στα δικαιώματα των πολιτών αυτής της χώρας.

• Εν τέλει ως προς τη δόμηση το σχέδιο είναι ήπιο μόνο εφόσον συγκριθεί με ένα αστικό ενιαίο Οικοδομικό Τετράγωνο έκτασης 6.000 στρ, που έχει συντελεστή δόμησης 0,5+0,1 κατά το νόμο δηλαδή 0,6 αντί του ανωτάτου 0,8 κατά την κείμενη νομοθεσία ή του συντελεστή 0,7 της περιοχής του Κάτω Ελληνικού (πολεοδομική ενότητα στο μέσον της ανάπτυξης). Μάλιστα τότε το «Μητροπολιτικό Πάρκο» στην κλίμακα του σχεδίου λαμβάνει ρόλο διαμόρφωσης εσωτερικού ακαλύπτου με μορφή χώρου πρασίνου που παραχωρείται σε κοινή χρήση.

Ως προς τον προβλεπόμενο πληθυσμό

• Βάσει του προβλεπόμενου πληθυσμού (16.844-24.483 κατ.) και των σταθεροτύπων που χρησιμοποιήθηκαν για την εξαγωγή του (45 και 28 τμ κατοικίας ανά κάτοικο) η χρήση κατοικίας θα ανέρχεται στο 34% περίπου της προβλεπόμενης δόμησης στο σύνολο των πολεοδομικών ενοτήτων του έργου. Αντίστοιχα στους δήμους της Αθήνας το ποσοστό ανέρχεται σε 85% και άνω. Αντίστοιχα η Ελληνικό Α.Ε. εκτιμούσε την χωρητικότητα του πληθυσμού στην αρχική φάση του διαγωνισμού σε 35 – 40.000 κατοίκους, που κατά την άποψη μας προσεγγίζει περισσότερο την πραγματικότητα και δια την ασφάλεια του σχεδιασμού αυτό το μέγεθος θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη στον υπολογισμό των κοινοχρήστων και κοινωφελών λειτουργιών αλλά και για την εκτίμηση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων του σχεδίου.

Ως προς τα ύψη

• Στο εξεταζόμενο σχέδιο, η διάταξη των υψηλών κτιρίων 50, 70 και 200μ περιβάλλουν το «Πάρκο» δημιουργώντας ένα ενιαίο νέο δομημένο όγκο αντίστοιχου ύψους, μήκους 2.600 μέτρων και κυμαινόμενου πλάτους 750 – 1200 μέτρων. Στις πολεοδομικές ενότητες 1 και 2 τα κτίρια ύψους έως 70 μέτρων παρατίθενται σε μία συνεχή γραμμή από τον Άλιμο έως τη Γλυφάδα.

• Τα ιδιαίτερα υψηλά κτίρια χρησιμοποιούνται αναγκαστικά στη λογική να μειώσουν τις επιπτώσεις αυτής της έντασης της δόμησης που έχει επιβληθεί στο χώρο αλλά και για να εξασφαλίσουν θέα στη θάλασσα και το Πάρκο, ανεβάζοντας τις αξίες πώλησης των νέων κτιρίων. Η διάταξη των υψών κλιμακώνεται με τρόπο ώστε να ανταποκρίνεται στην απεριόριστη θέα των νέων κατοικιών εις βάρος του οικιστικού ιστού και των γειτονιών που βρίσκονται γύρω από την περιοχή του σχεδίου.

• Το σχέδιο προκαλεί την πλήρη ανατροπή της αντιληπτικότητας του χώρου και των τοπιακών χαρακτηριστικών του νοτιο-ανατολικού λεκανοπεδίου ως επιμέρους τοπιακή ενότητα του Αττικού τοπίου – λεκανοπεδίου και ειδικότερα της σχέσης ακτής και Υμηττού.

• Σημειώνεται ότι από τη διατύπωση των ορίων υψών δεν προκύπτει ότι αυτά προβλέπονται για τη δημιουργία «αρχιτεκτονικών εξάρσεων» καθώς δεν αναφέρονται ποσοστώσεις ύψους σε σχέση με την τελική υλοποιούμενη κάλυψη. Η πρόβλεψη αυτή συναντάται στην πολεοδομική νομοθεσία αλλά όχι στο εξεταζόμενο σχέδιο.

Ως προς τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους

• Οι κοινόχρηστοι χώροι: οδοί, πεζόδρομοι, χώροι πρασίνου δεν μεταγράφονται υποχρεωτικά στους οικείους δήμους και τελούν υπό την χρήση/διαχείριση του ιδιώτη. Αυτό αποτελεί κύριο χαρακτηριστικό των ιδιωτικών πολεοδομήσεων και προφανώς βρίσκεται σε σαφή αντίθεση με την πόλη όπως τη γνωρίζουμε μέχρι σήμερα. Οι δημόσιοι χώροι της πόλης είναι η ίδια η πόλη, πεδίο κοινωνικότητας αλλά και άσκησης των κατά το Σύνταγμα και τους νόμους βασικών ανθρώπινων δικαιωμάτων που διέπουν τις σχέσεις των πολιτών μεταξύ τους, με την τοπική αυτοδιοίκηση και με το κράτος.

• Το έργο προκαλεί απώλεια δημόσιας γης για την ικανοποίηση των αναγκών της πόλης. Δεν προβλέπεται η κάλυψη βασικών αναγκών των ίδιων των δήμων στους οποίους υπάγεται η έκταση, ούτε πρόβλεψη αναγκών για το νοτιοανατολικό λεκανοπέδιο. Ο ιδιώτης αρνείται να δεχθεί χρήσεις που εξυπηρετούν την πόλη ευρύτερα και τους οποίους θα δύναται να ενοικιάζει μελλοντικά στο δημόσιο κατά το δοκούν. Επίσης ο ιδιώτης αρνείται να ικανοποιήσει, ως οφείλει, βασικές ανάγκες της πόλης που δημιουργείται, όπως νεκροταφεία, διαχείριση απορριμμάτων κλπ.

• Στην παραλιακή ζώνη η έλλειψη των κατάλληλων διαμορφώσεων και κυρίως της νομικής αλλά και ουσιαστικής κατοχύρωσης της ελεύθερης πρόσβασης στον αιγιαλό και παραλία από όλους, επιτρέπουν τον αποκλεισμό πέραν του μισού του συνολικού παράκτιου μετώπου. Ιδιαίτερα ανησυχητική είναι η αναφορά σε ελεύθερη παραλία 1 χλμ που «θα» δημιουργηθεί με νέα λιμενικά έργα ενώ καμία αναφορά δεν γίνεται για τα άλλα 2,5 χλμ της ακτογραμμής (όπου προβλέπονται ζώνες ξενοδοχείων, ιδιωτικές μαρίνες και συνοικία μονοκατοικιών) και των παραλιών που σήμερα υπάρχουν στο βόρειο τμήμα του χώρου. Γίνεται επίκληση της υφιστάμενης νομοθεσίας για το ελεύθερο των ακτών που όμως είναι αντίθετη με την κοινή εμπειρία καθώς οι τουριστικές ζώνες στο παράκτιο μέτωπο της Αθήνας δεν είναι προσβάσιμες στους πολίτες.

• Η μελέτη προβάλλει πλεόνασμα κοινοχρήστων ιδιαίτερης έκτασης το οποίο δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα καθώς λαμβάνει διαφορετικό σταθερότυπο για το δίκτυο κυκλοφορίας, σημαντικά μικρότερο από αυτό που θα έπρεπε βάσει των προδιαγραφών που επικαλείται ενώ ταυτόχρονα υποεκτιμά τη χωρητικότητα του πληθυσμού της νέας πόλης.

Ως προς το «Μητροπολιτικό Πάρκο»

• Στο Μητροπολιτικό Πάρκο επιτρέπεται η ίδια ένταση δόμησης που επιτρέπεται στις Αναπτυξιακές Ζώνες με χρήση τουρισμού του σχεδίου (επιτρέπεται δόμηση 400.000 τμ που αντιστοιχεί σε συντελεστή δόμησης 0,2.

• Εντός αυτού επιτρέπονται χρήσεις (όπως αυτές παρουσιάζονται στη ΣΜΠΕ και αντιλαμβανόμαστε ότι συνιστούν δεσμευτικές επιλογές του Επενδυτικού Σχεδίου) που δεν συνάδουν με τον χαρακτήρα ενός Μητροπολιτικού Πάρκου. Προβλέπεται Εκθεσιακό Κέντρο έκτασης 425 στρ. περίπου, Αθλητικό Κέντρο έκτασης 515 στρ. με εντατικές χρήσεις – όπως κλειστό γήπεδο, προπονητικές εγκαταστάσεις – Υδροπάρκο, αλλά και υψηλό κτίριο πολλαπλών λειτουργιών, χώροι συναυλιών με σκληρές επιφάνειες έκτασης 140 στρ. Γενικότερα δεν υφίσταται ισορροπία/μέτρο μεταξύ των χρήσεων. Οι κατ’ εξαίρεση χρήσεις γίνονται κύριες.

• Το κέρδος για την πόλη από το Πάρκο είναι κατά πολύ μικρότερο από τα 2.000 στρ. που κατά κόρον προβάλλεται, Αν αφαιρεθούν οι ασύμβατες χρήσεις για ένα Μητροπολιτικό Πάρκο αλλά και οι εκτάσεις πρασίνου που σήμερα υφίστανται αλλά πολεοδομούνται το ισοζύγιο ωφέλειας πρασίνου από τη δημιουργία του περιορίζεται σε 650 στρέμματα.

• Κατά τον νόμο προβλέπεται ότι «οι χώροι πρασίνου και οι ελεύθεροι χώροι πρέπει να ανέρχονται στο 75% τουλάχιστον της συνολικής έκταση του Πάρκου». Δημιουργούνται εύλογες απορίες ως προς την ερμηνεία των παραπάνω όρων στις μετέπειτα φάσεις σχεδιασμού και αδειοδοτήσεων, λαμβάνοντας υπόψη τα προαναφερόμενα.

• Το «Μητροπολιτικό Πάρκο» σχεδιάζεται με τρόπο ώστε να περικλείεται από τα υψηλά κτίρια διαμορφώνοντας ένα έντονα αστικό τοπίο συνεχούς παρουσίας σε όλα τα σημεία και θέσεις. Πρόσθετα μειώνονται τα περιβαλλοντικά οφέλη ως προς το μικροκλίμα της περιοχής.

• Το «Μητροπολιτικό Πάρκο» όπως σχεδιάζεται στο Σ.Ο.Α. διασπάται, χάνει τον παραθαλάσσιο χαρακτήρα του και δεν προβλέπονται δεσμεύσεις ως προς τη διασύνδεσή του με τις γύρω από αυτό υφιστάμενες οικιστικές ενότητες ή τον ορεινό όγκο του Υμηττού.

Ειδικότερα δε :

• Αποκόπτεται από το παραλιακό μέτωπο καθώς στους στενωπούς πλάτους 100- 150 μέτρων που το φέρνουν σε επαφή προβλέπονται ταπεινώσεις οδών και κυκλοφοριακοί κόμβοι.

• Αντί να διατηρηθεί η δίοδος του Κολλεγίου – ρέμα Ευρυάλης, προτιμάται η κατεδάφισή του, ο αποχαρακτηρισμός της δασικής έκτασης και εν τέλει η κατασκευή σύνθετης τουριστικής εγκατάστασης: Καζίνο, Συνεδριακός Πύργος, Πύργου Ξενοδοχείο αλλά και υπέργειες οδικές συνδέσεις (γέφυρα θα συνδέει τη Μαρίνα με το Καζίνο).

• Η λειτουργική σύνδεση με τον Υμηττό δεν υλοποιείται καθώς παραπέμπεται στην επόμενη φάση σχεδιασμού με λεπτή λωρίδα αστικού πρασίνου κατά μήκος του Mall η οποία μάλιστα δεν προκύπτει από δέσμευση του Σ.Ο.Α. αν και θα μπορούσε αυτό να γίνει με τον ίδιο τρόπο που κατοχυρώνονται οι υψηλές συλλογικές κατοικίες περιφερειακά του Πάρκου, δηλαδή με πράσινες διακριτές διαγραμμίσεις.

• Προβλέπεται λεωφόρος έντονης κίνησης που κατατμεί το Πάρκο

• Εκτάσεις πρασίνου, χαρακτηρισμένες ως αστικό πράσινο, μητροπολιτικό, παράκτιο πάρκο (Ρυμοτομικό Δήμου, ΠΔ Ακτών, ΕΣ.Ο.Α.Π Ιστιοπλοϊκού) καταργούνται, περιοχές πρασίνου πολεδομούνται και εν τέλει το Πάρκο σχεδιάζεται εκεί όπου σήμερα υπάρχουν οι διάδρομοι προσγείωσης – απογείωσης. Στο Σ.Ο.Α. δεν προβλέπεται δέσμευση απομάκρυνσης των διαδρόμων ενώ αντίθετα στη μελέτη αναφέρεται ότι τμήματά τους δύναται να διατηρούνται ή να επικαλυφθούν με χώμα. Η βλάστηση που δύναται να αναπτυχθεί επί αυτών των εκτάσεων περιορίζεται σε φυτά χαμηλού ύψους.

• Σημειώνεται ότι στο χάρτη 7.1. τυπολογία βλάστησης προβλέπεται δάσος στην έκταση του Αθλητικού Κέντρου και χλοοτάπητας –λιβάδια και αγροί στην έκταση των Εκθεσιακού Κέντρου. Η πρώτη περίπτωση είναι μάλλον παραπλανητική η δε δεύτερη αντίθετα διευκρινιστική.

Στη συνέχεια παρουσιάζονται δύο σχέδια που εκπονήθηκαν με επεξεργασία των γραφιστικών σχεδίων παρουσίασης του σχεδίου, με σκοπό να εκτιμηθεί η επιτρεπόμενη κάλυψη (10% – 200.000 τμ) και αντίστοιχα η δόμηση στο χώρο του Πάρκου και κατά πόσον αυτή παρουσιάζεται στα εν λόγω σχέδια και γενικότερα στις φωτορεαλιστικές απεικονίσεις του σχεδίου.

Σημειώνεται ότι στο Σ.Ο.Α. αναφέρεται ότι αντί της επιτρεπόμενης μέγιστης δόμησης των 400.000 τμ θα υλοποιηθούν 351.390τμ. Το μέγεθος αυτό δεν αποκλίνει από τη μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη καθώς οι προσμετρούμενες επιφάνειες στην δόμηση υπολείπονται αυτών που προσμετρόνται στην κάλυψη κατά τον οικοδομικό κανονισμό.

Ειδικότερα ως προς το παραλιακό μέτωπο Ελληνικού – Αργυρούπολης

Η παραλιακή ζώνη του Δήμου Ελληνικού Αργυρούπολης συνιστά μία ιδιαίτερα κρίσιμη έκταση στο σύνολο του παράκτιου αστικού μετώπου λόγω του ικανού της εύρους και του μεγέθους της, των ιδιαίτερων φυσικών και πολιτιστικών στοιχείων της και της μέχρι σήμερα διαφύλαξης σημαντικού μήκους της φυσικής ακτογραμμής, ειδικότερα στο βόρειο τμήμα της.

Αποτελεί επίσης το σημαντικότερο καταφύγιο της φυσικής θαλάσσιας ζωής με λιβάδια ποσειδωνίας και υφάλους με κοραλλιογενείς σχηματισμούς σε ιδιαίτερα κοντινή απόσταση από τις κεντρικές περιοχές της ακτής του λεκανοπεδίου που έχουν υποβαθμιστεί οικολογικά.

Από το θεσμοθετημένο πολεοδομικό καθεστώς της προβλέπονται συνολικά 600 στρ. χώρων πρασίνου όπως καταγράφονται στον πίνακα που ακολουθεί.

Παρά τις διαβεβαιώσεις υφίστανται σημαντικές εύλογες αμφιβολίες για το ελεύθερο της πρόσβασης στην ακτή καθώς :

• Με την κείμενη νομοθεσία δεν προβλέπεται πρόσβαση στις ξενοδοχειακές ζώνες της Αθήνας όπως π.χ. (Αστέρας, Αστέρια) αλλά ούτε στην ζώνη του τουριστικού λιμένα του πρώην ΟΚΙΑΚ που βρίσκεται στην έκταση και διαχειρίζεται από ιδιώτη.

• Στο σχέδιο κυκλοφοριακής οργάνωσης του Σ.Ο.Α. ο προβλεπόμενος με μωβ γραμμή ποδηλατοδρόμος δεν διατρέχει την παραλία στο σύνολο της αλλά σε μέρος αυτής. Ειδικότερα δεν διατρέχει το βόρειο τμήμα (δόμηση κατοικιών υψηλών εισοδημάτων) ούτε τους λιμενοβραχίονες του πρώην Ιστιοπλοϊκού Κέντρου (Ζώνη Τουρισμού – Ξενοδοχείου).

Εύλογα δύναται να συναχθεί ότι το ελεύθερο πρόσβασης τμήμα αφορά το κεντρικό 1 χιλιόμετρο ακτής και το εμπορικό κέντρο της Μαρίνας.

Δεν διατυπώνεται επίσης αν η αναφερόμενη νέα ακτή θα εντάσσεται στις ζώνες των οργανωμένων με εισιτήριο παραλιών ή σε αυτές των του σχεδίου κυκλοφοριακής οργάνωσης όπου με μωβ ελεύθερων ακτών. Δεν αναφέρονται επίσης οι βόρειες παραλίες οι οποίες σήμερα υπάρχουν και είναι ελεύθερες.

• Το σχέδιο αναιρεί τον θεσμοθετημένο χαρακτήρα του παράκτιου μετώπου απομείωνοντας το παράκτιο μέτωπο δια της έκτασης. Ο σχεδιασμός αυτός είναι κατά παράβαση της αρχής της ενιαίας αντιμετώπισης του συνόλου της παράκτιας ζώνης, που μάλιστα προβλέπεται και από το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας.

Με στόχο την καλύτερη κατανόηση του επιτρεπόμενου κτιριακού όγκου, ο οποίος μπορεί κατά τις διατάξεις του Σ.Ο.Α. να αναπτυχθεί, εκπονήθηκε ογκοπλαστικό ψηφιακό μοντέλο.

Για την εκπόνηση της εργασίας και επιδιώκοντας την ακριβή αποτύπωση των επιτρεπομένων μεγεθών ακολουθήθηκε η παρακάτω διαδικασία :

• Σχεδιάστηκαν ψηφιακά τα σχέδια όπως παρουσιάζονται μέχρι σήμερα από τον επενδυτή

• Αριθμήθηκαν και μετρήθηκαν οι επιφάνειες των οικοδομικών τετραγώνων (Ο.Τ.), τα οποία αντιστοιχούν κατά τον νόμο στο ήμισυ της έκτασης κάθε πολεοδομικής ενότητας.

• Εκπονήθηκαν υπολογιστικοί πίνακες ώστε να κατανεμηθεί η επιτρεπόμενη δόμηση σε κάθε Πολεοδομική Ενότητα (Π.Ε.) όπως αυτή αναφέρεται στο Σ.Ο.Α. στα οικοδομικά τετράγωνα.

• Ακολουθήθηκε ο πολεοδομικός κανονισμός ανά Πολεοδομική Ενότητα. ως προς τα επιτρεπόμενα ύψη και ποσοστά κάλυψης.

• Ελέγχθηκε η έκταση των Ο.Τ. , ο συντελεστή δόμησης (ανώτατος 2,2) η κάλυψη κτιρίων, τα ύψη και ο επιτρεπόμενος κατά ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) όγκος.

• Βάσει των παραπάνω διαμορφώθηκαν ενδεικτικοί όγκοι κτιρίων στην λογική του κατά ΝΟΚ επιτρεπόμενου όγκου χωρίς την προσθήκη εξωστών.

Σημειώνουμε ότι η δόμηση των οικοδομικών τετραγώνων θεωρήθηκε η αναφερόμενη των 2.700.000 τμ αν και θεωρούμε ότι αυτή δύναται να αυξηθεί περαιτέρω.

Θέα του Πάρκου από την νότια πλευρά (Γλυφάδα)

ΣΜΠΕ Σχήμα 1.4.5.1-1: Ενδεικτική μορφολογική επεξεργασία κτιριακών όγκων στην άμεση περιοχή μελέτης

Αντίστοιχη θέα βάσει των προβλεπομένων μεγεθών από το Σ.Ο.Α. (3D Επιτροπής Αγώνα)

Αντίστοιχη θέα βάσει των προβλεπομένων μεγεθών από το Σ.Ο.Α. με προσθήκη εκθεσιακών κτιρίων (με μπλε) πρόσθετης κάλυψης 47.500 τμ. (3D Επιτροπής Αγώνα)

Το επιτρεπόμενο έργο από την βόρειο – ανατολική πλευρά γειτονιά Άνω Ελληνικού (3D Επιτροπής Αγώνα)

Το επιτρεπόμενο έργο από την νοτιο-ανατολική πλευρά γειτονιά Άνω Ελληνικού (3D Επιτροπής Αγώνα)

Το επιτρεπόμενο έργο από την βόρειο – δυτική πλευρά, περιοχή Αγίου Κοσμά (3D Επιτροπής Αγώνα)

Το επιτρεπόμενο έργο από την θέση του προϊστορικού οικισμού του Αγίου Κοσμά βόρειο – δυτική πλευρά, χαμηλή λήψη (3D Επιτροπής Αγώνα)

Το επιτρεπόμενο έργο από νοτιοδυτικά. (3D Επιτροπής Αγώνα)

Το επιτρεπόμενο έργο από την πλατεία της γειτονιάς Κάτω Ελληνικό (3D Επιτροπής Αγώνα)

ΣΜΠΕ Σχήμα 7.3-1: Τρισδιάστατη ενδεικτική απεικόνιση της προτεινόμενης ανάπτυξης